prof. nadzw. dr hab. Ryszard Strzelczyk

Prawo nieruchomości

7. wydanie
uaktualnione i rozszerzone

WYDAWNICTWO C.H.BECK
WARSZAWA 2024

Propozycja cytowania:
R. Strzelczyk, Prawo nieruchomości, wyd. 7, Warszawa 2024

Wydawca: Lucyna Wyciszkiewicz-Pardej

© Wydawnictwo C.H.Beck 2024

Wydawnictwo C.H.Beck Sp. z o.o.
ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa

Skład i łamanie: Wydawnictwo C.H.Beck
Przygotowanie wersji elektronicznej: Wydawnictwo C.H.Beck

www.ksiegarnia.beck.pl

ISBN 978-83-8356-483-8

Mojemu Bratu

Wykaz skrótów

1. Źródła prawa

GospNierU

ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.)

GospNierRolU

ustawa z 19.10.2001 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 2329 ze zm.)

KC

Kodeks cywilny

Konstytucja RP

Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej

KPA

Kodeks postępowania administracyjnego

KPC

Kodeks postępowania cywilnego

KRO

Kodeks rodzinny i opiekuńczy

KSH

Kodeks spółek handlowych

KWU

ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 1984 ze zm.)

PlanZagospU

ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.)

PrBank

ustawa z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 2488 ze zm.)

PrBud

ustawia z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)

PrNot

ustawa z 14.2.1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 1799 ze zm.)

PrRzecz

dekret z 11.15.1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.)

PrSpółdz

ustawa z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 648 ze zm.)

PrzekszUżytkWieczU

ustawa z 20.7.2018 r. o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 386)

PWKC

ustawa z 23.4.1964 r. – Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.)

PWPrRzecz

dekret z 11.10.1946 r. – Przepisy wprowadzające Prawo rzeczowe i Prawo o księgach wieczystych (Dz.U. Nr 57, poz. 321 ze zm.)

ReprywatNierWarszU

ustawa z 9.3.2017 r. o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 795)

SpMieszkU

ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 438 ze zm.)

UstRolU

ustawa z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 2569 ze zm.)

WłLokU

ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.)

ZbywMieszkU

ustawa z 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r. poz. 52)

2. Publikatory i czasopisma

AUWr

Acta Universitatis Wratislaviensis

Dz.U.

Dziennik Ustaw

Dz.Urz.

Dziennik Urzędowy

KPP

Kwartalnik Prawa Prywatnego

MoP

Monitor Prawniczy

MoPB

Monitor Prawa Bankowego

M.P.

Monitor Polski

NP

Nowe Prawo

NPN

Nowy Przegląd Notarialny

OSNAPiUS

Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych

OSNC

Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna

OSNCPiUS

Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych

OSP

Orzecznictwo Sądów Polskich

OSPiKA

Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych

OTK

Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego

OTK-A

Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego seria A

OwSS

Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych

Pal.

Palestra

PiP

Państwo i Prawo

PL

Przegląd Legislacyjny

PS

Przegląd Sądowy

Rej.

Rejent

SC

Studia Cywilistyczne

SP

Studia Prawnicze

ST

Samorząd Terytorialny

Wok.

Wokanda

Zb.Urz.

Zbiór Urzędowy

3. Inne skróty

cz.

część

itp.

i tym podobne

łac.

łaciński (-a, -e)

nast.

następny (-a, -e)

niem.

niemiecki (-a, -e)

np.

na przykład

Nr

numer (-y)

NSA

Naczelny Sąd Administracyjny

orz.

orzeczenie

pkt

punkt

przekł.

przekład

r.

rok

red.

redakcja

rozdz.

rozdział

s.

strona (-y)

SN

Sąd Najwyższy

SOKiK

Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów

tekst jedn.

tekst jednolity

TK

Trybunał Konstytucyjny

tzw.

tak zwany

uchw.

uchwała

UE

Unia Europejska

UŁa

Uczelnia Łazarskiego

WE

Wspólnota Europejska

WSA

wojewódzki sąd administracyjny

wyd.

wydanie

wyr.

wyrok

z.

zeszyt (-y)

ze zm.

ze zmianami (-ą)

zob.

zobacz

Wprowadzenie

Nieruchomości stanowią w Polsce już ponad 2/3 majątku narodowego i nadal odnotowuje się ich stały rozwój. Z nieruchomościami związane jest nasze życie rodzinne (mieszkania, domy, sklepy, hotele, pensjonaty), nasza działalność zawodowa (biura, fabryki, gospodarstwa rolne, zakłady pracy), nasze podróże (dworce, porty, drogi), nasze zdrowie (szpitale, kliniki, przychodnie zdrowia), nasz wypoczynek (kina, teatry, parki, lasy), a nawet nasze życie duchowe (kościoły, klasztory, cmentarze). Nieruchomości stanowią dla milionów osób źródło stałego dochodu i przedmiot finansowego zabezpieczenia. Pełnią one kluczową rolę we wszystkich sferach działalności państwa i życia jego obywateli. Nic przeto dziwnego, że prawo nieruchomości stało się obecnie jedną z najważniejszych i najdynamiczniej rozwijających się dziedzin prawa, a specjaliści z tego zakresu są najbardziej poszukiwanymi na rynku pracy.

Książka obejmuje całość problematyki prawnej związanej z nieruchomościami, uregulowanej w Kodeksie cywilnym, ustawie o własności lokali, ustawie o gospodarce nieruchomościami, ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwanej nową ustawą deweloperską, ustawie o księgach wieczystych i hipotece, Prawie o notariacie, Prawie budowlanym oraz wielu innych aktach prawnych. Poszczególne instytucje prawa polskiego wyjaśnione zostały na tle poglądów współczesnej doktryny i orzecznictwa, z odniesieniem jednak również do ich rzymskich korzeni oraz późniejszej ewolucji.

Książka przeznaczona jest dla osób pragnących pogłębić teoretyczną i praktyczną wiedzę o nieruchomościach, takich jak: notariusze, sędziowie, adwokaci, radcowie prawni, komornicy, zarządcy nieruchomości oraz pośrednicy w obrocie nieruchomościami, jak również aplikanci notarialni, sądowi, adwokaccy, radcowscy, komorniczy, a także studenci wydziałów prawa i administracji oraz słuchacze studiów podyplomowych.

Prof. UŁa dr hab. Ryszard Strzelczyk – radca prawny

Rozdział 1. Pojęcie nieruchomości w prawie polskim

§ 1. Geneza pojęcia nieruchomości

1

Prawo rzymskie sztywno trzymało się określonej w ustawie XII tablic1 (tablica VI.3) koncepcji res immobiles, rozumianej jako grunt i wszystko to, co jest z nim trwale związane. Wprawdzie podział rzeczy na ruchome i nieruchome nie miał w prawie rzymskim zbyt doniosłego znaczenia, a to ze względu na nadrzędność ich podziału na res mancipi i res nec mancipi, niemniej jednak z rzymskiej koncepcji nieruchomości, wykształconej na wzorze rzymskiego gospodarstwa chłopskiego, wyrosła zasada superficies solo cedit, według której własność gruntu rozciągała się na ową superficies, przez którą rozumiano wszystko to, co było z gruntem trwale związane. Wzniesiony na cudzym gruncie budynek przypadał ex lege właścicielowi gruntu, bez względu na wysokość poniesionych nań nakładów oraz ich relacje do wartości gruntu. Nie przestrzegano tej zasady jedynie w zachodniorzymskim prawie wulgarnym w przypadku budowli wzniesionych na cudzym gruncie za zgodą jego właściciela2.

2

Przedstawiona tu rzymska koncepcja nieruchomości, oparta na zasadzie superficies solo cedit, rozszerzonej z biegiem lat do dominus soli est dominus coeli et inferorum (własność gruntu rozciąga się także na jego podziemie i znajdujący się nad nim słup powietrza), wyrażanej obrazowo jako usque ad sidera, usque ad inferos (aż do gwiazd i aż do piekieł), została następnie recypowana do większości współczesnych ustawodawstw europejskich.

3

Wyrazem przyjęcia powyższej konstrukcji przez prawo francuskie był art. 517 Kodeksu Napoleona3, stanowiący, że grunty i budynki są z natury swej nieruchomością, a także art. 552 tego kodeksu, głoszący, że własność ziemi „pociąga za sobą” własność powierzchni i wnętrza.

4

Podobną regulację zawierał Kodeks cywilny austriacki, który na mocy § 291 dzielił rzeczy m.in. na ruchome i nieruchome4, zaś w § 293 dookreślał, że nieruchomymi są te, które nie mogą być przeniesione bez uszkodzenia ich istoty. Według § 297 tego kodeksu nieruchomościami były również wzniesione na gruncie domy i zabudowania wraz z kolumną powietrza w linii prostopadłej do ziemi.

5

Kodeks cywilny niemiecki, choć nie formułował legalnej definicji nieruchomości, stanowił w § 94, że rzeczy trwale z gruntem złączone stanowią jego istotne części składowe. Zaliczał on do nich przede wszystkim budynki oraz nieodłączone od ziemi płody gruntu5.

6

Kazuistyczny w swej treści Tom X Zwodu Praw Rosyjskich wymieniał jako przynależności gruntu m.in.: budynki, dwory, młyny, przewozy, groble, rzeki, jeziora i stawy (art. 387). Wyjątek stanowiły grunty fabryczne, które uznawano za przynależności fabryk (art. 388). Rosyjskie przepisy szczególne dopuszczały możliwość oddzielenia prawa własności budynku od prawa własności gruntu, lecz tylko w przypadku budynku posadowionego na gruncie dzierżawnym. Budynki nabyte na rozbiórkę, tzn. bez prawa nabywcy do korzystania z gruntu, uznawane były za ruchomości6.

7

Przedstawioną tu ogólną koncepcję nieruchomości przyjęło również prawo polskie. Wyrazem tego był art. 3 dekretu z 11.10.1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.), uznający za nieruchomości części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Koncepcja ta ostała się również we współczesnym prawie polskim.

§ 2. Definicja nieruchomości we współczesnym prawie polskim

8

Legalna definicja nieruchomości zawarta została w art. 46 KC, według którego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, określane mianem gruntów, jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków (lokale), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Definicja ta została częściowo powtórzona w art. 4 pkt 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.), według którego przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią one odrębny przedmiot własności.

9

Wprawdzie powielanie definicji tej samej instytucji na użytek dwóch ustaw uznać należy za praktykę legislacyjnie niepożądaną7, niemniej definicje te w żaden sposób nie kolidują ze sobą8. Wynika z nich, że nieruchomościami są zarówno grunty niezabudowane, jak i zabudowane, a ponadto mogą nimi być budynki i lokale, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, co rozumieć należy w ten sposób, że właściciele tych budynków i lokali nie są jednocześnie właścicielami gruntu.

10

Przykładem budynku stanowiącego przedmiot odrębnej własności jest budynek posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. W sytuacji takiej właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, gmina, powiat albo województwo, zaś właścicielem budynku jest użytkownik wieczysty. Przepisami szczególnymi, do których odsyła art. 46 KC, są w tym przypadku przepisy dotyczące użytkowania wieczystego, a w szczególności art. 235 KC, stanowiący m.in. że budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

11

Innym przykładem przepisu szczególnego, na mocy którego może zostać wykreowana odrębna własność budynku, jest art. 272 § 2 KC, stanowiący, że budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa stanowią jej własność, chyba że w decyzji o przekazaniu gruntu zostało zastrzeżone, że mają się one stać własnością Skarbu Państwa. Odrębna własność takich budynków i urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu (art. 272 § 3 KC).

12

Przykładem części budynku stanowiącej przedmiot odrębnej własności jest wydzielony z tego budynku lokal mieszkalny albo lokal o innym przeznaczeniu (użytkowy). Przepisy szczególne, na mocy których możliwe jest ustanawianie odrębnej własności lokali, zawarte zostały w ustawie z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.). Dopuszczają one możliwość podzielenia budynku na lokale będące własnością różnych osób. Każdy z tych lokali stanowi odrębną nieruchomość, tzw. nieruchomość lokalową, dla której zakłada się odrębną księgę wieczystą.

13

Innymi słowy, nieruchomościami są:

1) grunt niezabudowany;

2) grunt zabudowany budynkiem trwale z tym gruntem związanym, tzn. związanym z nim w taki sposób, że budynku tego nie da się od gruntu odłączyć bez jego uszkodzenia lub zniszczenia, co oznacza, że nie chodzi tu o wzniesiony dla przemijającego użytku, np. barak czy kiosk;

3) budynek stanowiący na mocy przepisów szczególnych przedmiot odrębnej własności, np. budynek posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (zarówno jego nadziemna, jak i podziemna część);

4) lokal stanowiący na mocy przepisów szczególnych przedmiot odrębnej własności, np. lokal wyodrębniony z budynku na mocy przepisów ustawy o własności lokali.

14

Pewne kontrowersje budzi w piśmiennictwie pojęcie nieruchomości gruntowej. Z prawnomaterialnego (prawnorzeczowego) punktu widzenia, tzn. z punktu widzenia przepisów Kodeksu cywilnego, nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązania do ksiąg wieczystych. Takie stanowisko zajął SN w uzasadnieniu prawnym uchw. z 27.12.1994 r. (III CZP 158/94, OSNC 1995, Nr 4, poz. 59). Według tego poglądu za jedną nieruchomość uważa się np. dwie położone obok siebie działki ewidencyjne należące do jednego właściciela, otoczone gruntami innych właścicieli, nawet wtedy, gdy dla każdej z tych działek prowadzona jest osobna księga wieczysta.

15

Z wieczystoksięgowego punktu widzenia, tzn. z punktu widzenia przepisów ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 1984 ze zm.), księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1). Oznacza to, że grunt wpisany do jednej księgi wieczystej stanowi jedną nieruchomość, zaś grunt wpisany do dwóch ksiąg wieczystych stanowi dwie nieruchomości. Innymi słowy, każda księga wieczysta obejmuje odrębną nieruchomość. Z tego punktu widzenia dwie położone obok siebie działki ewidencyjne należące do jednego właściciela, otoczone gruntami innych właścicieli stanowią dwie nieruchomości, gdyż wpisane są do dwóch ksiąg wieczystych. Jest to tzw. wieczystoksięgowy model nieruchomości.

Poruszona tu kwestia nie została jednak jednoznacznie przesądzona w doktrynie i w judykaturze, choć przyznać trzeba, że w ostatnich latach dominuje w orzecznictwie pogląd, według którego stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 KC. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej9.

W uzasadnieniu prawnym uchw. z 7.4.2006 r. (III CZP 24/06, OSNC 2007, Nr 2, poz. 24) SN wyraził – słuszny moim zdaniem – pogląd, że: „definicja nieruchomości została zamieszczona w art. 46 § 1 KC, zgodnie z którym nieruchomością gruntową jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie definiują nieruchomości. Według przeważającego stanowiska przyjętego w orzecznictwie i piśmiennictwie nie ma podstaw do przeciwstawiania sobie dwóch różnych pojęć nieruchomości: materialnoprawnego (prawnorzeczowego) i formalnego (wieczystoksięgowego). Przedstawiona wyżej definicja nieruchomości gruntowej jest uniwersalna w tym znaczeniu, że odnosi się zarówno do nieruchomości, dla których prowadzi się księgi wieczyste, jak i do nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg, jednak gdy dla określonej nieruchomości została założona księga wieczysta, obowiązuje reguła «jedna księga – jedna nieruchomość». Odnosi się ona również do graniczących z sobą nieruchomości, które stanowią własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, ale niegraniczących z sobą. Właściciel może w takiej sytuacji skorzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 21 KWU i doprowadzić do połączenia kilku nieruchomości w jedną. Rozważane uprawnienie jest wyłącznym atrybutem właściciela”.

Podobne stanowisko zajął NSA w Warszawie w wyr. z 24.11.2005 r. (I OSK 181/05, Legalis), wyjaśniając, że: „pod pojęciem «nieruchomości gruntowej» w rozumieniu art. 4 pkt 1 GospNierU rozumie się grunt wraz z częściami składowymi (z wyłączeniem budynków i lokali), jeżeli jest odrębnym przedmiotem własności i może stanowić samodzielny przedmiot obrotu prawnego. Wyodrębnienie gruntu wymaga określenia granic zewnętrznych, co może nastąpić przez założenie dla niego księgi wieczystej. Założenie księgi wieczystej dla jednej działki czyni ją odrębnym przedmiotem własności w stosunku do innych gruntów tego samego właściciela, który może posiadać kilka działek sąsiadujących ze sobą. Tylko od właściciela zależy, czy zachowa odrębność prawną nieruchomości sąsiadujących ze sobą. Istnienie wspólnej granicy i tego samego podmiotu własności nie stanowi prawnej podstawy połączenia nieruchomości, dla których są założone odrębne księgi wieczyste, lub tylko jedna z nich ma wpis w księdze wieczystej, a właściciel aprobuje taki stan. Traktowanie dwóch działek sąsiadujących ze sobą, mających jednego właściciela, jako jednej nieruchomości w sensie prawnym, jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy żadna z tych działek nie posiada założonej księgi wieczystej”.

Także w uzasadnieniu prawnym uchw. z 21.3.2013 r. (III CZP 8/13, OSNC 2013, Nr 9, poz. 108) SN przyjął, że nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą, natomiast w braku księgi wieczystej sąsiadujące ze sobą grunty należące do tego samego podmiotu stanowią jedną nieruchomość.

Zdaniem SN definicja nieruchomości zawarta w art. 46 § 1 KC jest tak pojemna, że obejmuje zarówno nieruchomości niemające urządzonych ksiąg wieczystych, jak i nieruchomości mające księgi wieczyste. Nie ma zatem podstaw do przeciwstawiania materialnoprawnego (prawnorzeczowego) i formalnego (wieczystoksięgowego) pojęcia nieruchomości i przyjmowania dualizmu nieruchomości gruntowej rozpadającej się na pojęcie gruntu w znaczeniu materialnoprawnym oraz wieczystoksięgowym, aktualnym jedynie pod rządem ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Według powyższego zapatrywania, gdy dla określonej nieruchomości zostanie założona księga wieczysta, obowiązuje reguła „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość”, odnosząca się także do graniczących ze sobą nieruchomości, które stanowią własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, ale nie graniczących ze sobą.

§ 3. Klasyfikacja nieruchomości

16

Istnieje wiele kryteriów klasyfikowania nieruchomości. Według kryterium przeznaczenia nieruchomości dzielą się na: rolne10, leśne, przeznaczone pod zabudowę, rekreacyjne, cmentarne11 itp. Według innych kryteriów wyróżnia się nieruchomości: zabudowane, niezabudowane, gruntowe, budynkowe, lokalowe12, składające się z jednej albo wielu działek ewidencyjnych, należące do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego i wiele innych.

17

Do przedstawionej tu terminologii należy podchodzić z pewną ostrożnością. Wymienione wyżej grupy nieruchomości nie stanowią zbiorów rozłącznych, np. nieruchomość rekreacyjna może być jednocześnie nieruchomością zabudowaną, a nieruchomość gruntowa może stanowić własność gminy, będąc tym samym tzw. nieruchomością gminną. Bywają także nieruchomości składające się z działek o różnym przeznaczeniu, tj. niektóre przeznaczone np. pod budownictwo mieszkaniowe, inne np. pod działalność usługową. Liczba możliwości jest tu praktycznie nieograniczona.

1 Szerzej o lex duodecim tabularum zob. M. Zabłocka, [w:] W. Wołodkiewicz, M. Zabłocka, Prawo rzymskie. Instytucje, Warszawa 2009, s. 48; K. Sójka-Zielińska, Historia prawa, Warszawa 2000, s. 25–27.

2 Zob. W. Litewski, Słownik encyklopedyczny prawa rzymskiego, Kraków 1998, s. 253.

3 Zob. Z. Łączyński, Prawo cywilne obowiązujące w województwach centralnych, Warszawa 1937, s. 151.

4 Zob. M. Zatorski, F. Kasparek, Powszechna księga ustaw cywilnych dla wszystkich krajów dziedzicznych niemieckich Monarchji austryjackiej z późniejszemi odnośnemi ustawami i rozporządzeniami, Cieszyn 1875, s. 181.

5 Zob. Z. Lisowski, Kodeks cywilny obowiązujący na ziemiach zachodnich Rzeczypospolitej Polskiej, Poznań 1933, s. 36.

6 Zob. Prawo cywilne ziem wschodnich – Tom X, Część I Zwodu Praw Rosyjskich, przekł. Z. Rymowicz, W. Święcicki, Warszawa 1932, s. 137–147.

7 Zgadzam się z poglądem wyrażonym przez J. Szachułowicza, iż ustawodawca w trosce o spójne i stabilne prawo powinien dbać o to, aby każde pojęcie użyte w prawie i odnoszące się do zrozumienia jego treści, miało to samo znaczenie. Autor uważa za zbędne, a nawet szkodliwe, formułowanie pojęcia na użytek stosowania konkretnej ustawy, przy braku wątpliwości co do rozumienia jego treści. Tak J. Szachułowicz, [w:] J. Szachułowicz, M. Krassowska, A. Łukaszewska, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2002, s. 28.

8 Również zdaniem S. Rudnickiego, art. 4 pkt 1 GospNierU nie daje żadnych podstaw do rozumienia pojęcia nieruchomości gruntowej odmiennie, niż to wynika z art. 46 KC. Tak S. Rudnicki, [w:] Dmowski, Rudnicki, Komentarz KC, Ks. 1, 2003, s. 179.

9 Tak SN w post. z 30.10.2003 r. (IV CK 114/02, OSNC 2004, Nr 12, poz. 201). W podobnym duchu wypowiedział się SN w wyr. z 26.2.2003 r. (II CKN 1306/00, Legalis).

10 Według art. 461 KC nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Od nieruchomości rolnych odróżnić należy pojęcie gospodarstwa rolnego, za które – stosownie do art. 553 KC – uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

11 Status prawny nieruchomości cmentarnych i grobów regulują: ustawa z 31.1.1959 r. o cmentarzach i chowaniu zmarłych (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 997) oraz ustawa z 28.3.1933 r. o grobach i cmentarzach wojennych (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 2337 ze zm.).

12 Uregulowane w ustawie o własności lokali.