Prof. Uczelni Łazarskiego dr hab. Ryszard Strzelczyk

Prawo obrotu nieruchomościami

6. wydanie

WYDAWNICTWO C.H.BECK
WARSZAWA 2024

Wydawca: Lucyna Wyciszkiewicz-Pardej

© Wydawnictwo C.H.Beck 2024

Wydawnictwo C.H.Beck Sp. z o.o.
ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa

www.ksiegarnia.beck.pl

Skład i łamanie: DTP Service
Przygotowanie wersji elektronicznej: Wydawnictwo C.H.Beck

ISBN: 978-83-8356-721-1

Moim ukochanym córkom:
Dominice, Annie i Julii

Wykaz skrótów

1. Źródła prawa

GospNierU

ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.)

KC

ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061)

Konstytucja RP

Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i ze zm.)

KPC

ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 1550 ze zm.)

KRO

ustawa z 25.2.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 2809)

KUR

ustawa z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst. jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 423 ze zm.)

KWU

ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 1984)

KZ

rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 27.10.1933 r. – Kodeks zobowiązań (Dz.U. Nr 82, poz. 598)

NNierCudzU

ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278 ze zm.)

PrBank

ustawa z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 2488 ze zm.)

PrGeodKart

ustawa z 17.5.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 1151 ze zm.)

PrNot

ustawa z 14.2.1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 1001)

PrSpółdz

ustawa z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 593 ze zm.)

PrzeksztUżytkWieczU18

ustawa z 20.7.2018 r. o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 386)

PWKC

ustawa z 23.4.1964 r. – Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.)

SpMieszkU

ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 558 ze zm.)

WłLokR

rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 24.10.1934 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848 ze zm.)

WłLokU

ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.)

ZagospPrzestrzU

ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.)

2. Instytucje, organy

NSA

Naczelny Sąd Administracyjny

SA

Sąd Apelacyjny

SN

Sąd Najwyższy

TK

Trybunał Konstytucyjny

3. Czasopisma, publikatory

Biul. SN

Biuletyn Sądu Najwyższego

Dz.U.

Dziennik Ustaw

Dz.Urz.

Dziennik Urzędowy

KPP

Kwartalnik Prawa Prywatnego

MoP

Monitor Prawniczy

NP

Nowe Prawo

OSNAPiUS

Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych

OSNC

Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna (od 1995 r.)

OSNCK

Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Karna

OSP

Orzecznictwo Sądów Polskich

OTK

Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego

PiP

Państwo i Prawo

PS

Przegląd Sądowy

Rej.

Rejent

SC

Studia Cywilistyczne

Wok.

Wokanda

4. Inne skróty

n.

następny (-a, -e)

Nr

numer

post.

postanowienie

poz.

pozycja

tekst jedn.

tekst jednolity

uchw.

uchwała

uchw. SN(7)

uchwała Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów

wyr.

wyrok

z.

zeszyt

ze zm.

ze zmianami

Przedmowa

Prawo obrotu nieruchomościami to dynamicznie rozwijająca się we współczesnej gospodarce rynkowej dziedzina prawa, wchodząca w skład prawa nieruchomości, zajmującego się całością materii prawnej związanej z nieruchomościami, a nie tylko ich obrotem.

Prawo obrotu nieruchomościami obejmuje przede wszystkim zagadnienia z obszaru prawa cywilnego, zwłaszcza prawa rzeczowego oraz zobowiązań, choć nie brak w nim także elementów prawa administracyjnego, prawa rodzinnego, prawa prywatnego międzynarodowego i wielu innych.

Podręcznik wyjaśnia w sposób przystępny i usystematyzowany – zarówno od strony teoretycznej, jak i praktycznej – większość zagadnień prawnych związanych z obrotem nieruchomościami, czyli przenoszeniem ich własności.

Podręcznik przeznaczony jest przede wszystkim dla studentów wydziałów prawa i administracji oraz aplikantów notarialnych, sądowych, adwokackich, radcowskich i komorniczych, choć mogą po niego sięgnąć także adwokaci, radcowie prawni, komornicy oraz inni praktycy pragnący odświeżyć lub uaktualnić zdobytą niegdyś wiedzę. Przedstawiony w podręczniku materiał pomocny będzie również dla osób profesjonalnie związanych z rynkiem nieruchomości, takich jak notariusze, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości oraz rzeczoznawcy majątkowi, a ponadto dla słuchaczy studiów podyplomowych zdobywających uprawnienia zawodowe w tych dziedzinach.

Warszawa, sierpień 2024 r.

prof. Uczelni Łazarskiego dr hab. Ryszard Strzelczyk – radca prawny

Rozdział 1. Wprowadzenie

§ 1. Znaczenie obrotu nieruchomościami

1

Znaczenia obrotu nieruchomościami nie sposób przecenić. Szacuje się, że obecnie nieruchomości w Polsce stanowią ponad 2/3 majątku narodowego, a ich wartość stale wzrasta.

Codzienne życie każdego człowieka jest nierozerwalnie związane z nieruchomościami, i to od chwili urodzenia aż do chwili śmierci. Każdy z nas urodził się w jakiejś nieruchomości (szpitalu, domu, mieszkaniu), uczył się w nieruchomościach (przedszkolach, szkołach, uczelniach), mieszka przez całe życie w nieruchomościach (mieszkaniach, domach, willach, pensjonatach, hotelach, pałacach), pracuje w nieruchomościach (w fabrykach, w biurach, w sklepach, na lotniskach, w lasach, w ogrodach, na polach), do których to miejsc pracy dojeżdża, korzystając z nieruchomości (drogi, ulice, autostrady, dworce, lotniska). W nieruchomościach leczymy się (szpitale, kliniki, przychodnie zdrowia) oraz odpoczywamy (kina, teatry, parki itd.). W nieruchomościach realizuje się także nasze życie duchowe (kościoły, kaplice, klasztory). Nawet po śmierci związani jesteśmy z nieruchomościami, bowiem cmentarze to także nieruchomości.

Nieruchomości odgrywają kluczową rolę we wszystkich sferach działalności człowieka, w jego życiu rodzinnym, zawodowym, duchowym itd. Dla wielu osób przedstawiają one także stabilne źródło dochodu oraz przedmiot finansowego zabezpieczenia (najem, dzierżawa itp.). Nic więc dziwnego, że prawo obrotu nieruchomościami cieszy się tak wielkim zainteresowaniem.

§ 2. Przenoszenie własności nieruchomości w państwach Unii Europejskiej

2

Najistotniejszym zagadnieniem prawnym związanym z obrotem nieruchomościami jest tryb przenoszenia ich własności, ze szczególnym uwzględnieniem określenia chwili, w której dochodzi do przejścia własności. W kontekście tym zauważyć trzeba, że w państwach Unii Europejskiej wyróżnić można obecnie cztery systemy przenoszenia własności nieruchomości, a mianowicie:

1) romański – wywodzący się z kodeksu Napoleona (Francja, Belgia, Luksemburg, Hiszpania, Włochy);

2) germański (Niemcy, Austria, Szwajcaria);

4) skandynawski (Szwecja, Finlandia, Norwegia);

5) wschodnioeuropejski – stanowiący mieszaninę rozwiązań przyjętych w różnych systemach (kraje bloku wschodnioeuropejskiego).

Do niedawna systemów tych było w państwach Unii Europejskiej pięć, bowiem należał do nich także system common law obowiązujący w Anglii, Irlandii, Walii oraz częściowo w Szkocji. Od chwili wyjścia Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej systemu tego nie można już traktować jako jednego z systemów obowiązujących w państwach Unii Europejskiej, co jest oczywistością.

3

Trzeba jednak pamiętać, że na skutek różnych historycznych zaszłości w większości państw Unii Europejskiej elementy powyższych systemów przeplatają się ze sobą. Badając sposób umownego (kontraktowego) przenoszenia własności nieruchomości w danym państwie należy przede wszystkim zwrócić uwagę na pięć kluczowych wymienionych poniżej wyróżników (rozwiązań), nie przywiązując większej wagi do faktu, z którego systemu one pochodzą.

1) Definitywność umowy zbycia nieruchomości (sprzedaży, zamiany, darowizny) – rozważana pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy w danym systemie prawnym umowa zbycia nieruchomości wywołuje jedynie skutek zobowiązujący (obligacyjny), a zatem jedynie zobowiązuje do zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej własność nieruchomości, czy też wywołuje od razu dwa skutki, tzn. skutek zobowiązujący (obligacyjny) i jednocześnie skutek rozporządzający (rzeczowy), tzn. zobowiązuje zbywcę do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę i jednocześnie (od razu) własność tę na nabywcę przenosi?

2) Charakter umowy zbycia nieruchomości – analizowany pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy umowa ta ma charakter konsensualny, co oznacza, że samo jej zawarcie (samo porozumienie stron) przenosi własność nieruchomości ze zbywcy na nabywcę, czy też umowa ta ma charakter realny, co oznacza, że do przejścia własności ze zbywcy na nabywcę, oprócz zawarcia samej umowy, konieczne jest jeszcze wykonanie jakiejś czynności realnej, np. przeniesienie posiadania nieruchomości na nabywcę?

3) Kauzalność (przyczynowość) przenoszenia własności nieruchomości – rozpatrywana pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy w danym systemie prawnym do przeniesienia własności nieruchomości na inną osobę konieczne jest istnienie jakiejś istotnej kauzy (przyczyny), takiej jak np. chęć otrzymania w zamian ceny (sprzedaż), chęć otrzymania w zamian innej rzeczy (zamiana), chęć przysporzenia majątku osobie bliskiej (causa donandi) itd., czy też w danym systemie prawnym żadna kauza (przyczyna) nie jest wymagana, a przeniesienie własności nieruchomości na inną osobę może zostać dokonane abstrakcyjnie, tzn. bez żadnej szczególnej przyczyny, np. dla kaprysu?

4) Formę umowy zbycia nieruchomości – analizowaną pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy dla ważności umowy zbycia nieruchomości wymagana jest w danym systemie prawnym jakaś forma szczególna, np. umowa pisemna, umowa pisemna z podpisami stron notarialnie poświadczonymi, umowa przygotowana przez notariusza w formie aktu notarialnego itp.?

5) Wpis do rejestru publicznego – wartościowany pod kątem udzielenia odpowiedzi na trzy pytania, a mianowicie:

a) Czy w danym systemie prawnym funkcjonuje jakiś rejestr publiczny, w którym rejestruje się umowy zbycia nieruchomości lub ujawnia się ich nowych właścicieli?

b) Czy wpis do tego rejestru jest obligatoryjny (obowiązkowy)?

c) Czy wpis do tego rejestru ma charakter konstytutywny (prawotwórczy), tzn. wywołuje skutek rzeczowy polegający na przeniesieniu własności nieruchomości, a zatem bez dokonania tego wpisu własność nieruchomości nie przechodzi na nabywcę, czy też wpis ten ma charakter jedynie deklaratoryjny (deklaratywny), co oznacza, że tylko informuje on o dokonanym wcześniej przejściu własności?

O powyższych kryteriach warto pamiętać, gdyż ich znajomość umożliwia bezpieczne nabycie własności nieruchomości w dowolnym państwie Unii Europejskiej, bez względu na okoliczność, do którego systemu prawnego dane państwo należy. Zauważyć jednak trzeba, że powyższe rozwiązania bywają nagminnie mylone lub rozumiane opacznie.

4

Przede wszystkim sporo problemów rodzi się na tle definitywności umowy zbycia nieruchomości. Mylone bywają bowiem czynności zobowiązujące (obligujące do przeniesienia własności) z czynnościami rozporządzającymi (przenoszącymi własność). Dla przykładu, w powszechnym mniemaniu dominuje pogląd, że umowa sprzedaży nieruchomości zawsze przenosi jej własność na kupującego. Jest to pogląd błędny, gdyż – pomijając materię konstytutywności wpisu – w wielu systemach prawnych, w tym także w prawie polskim, umowa sprzedaży nieruchomości nie zawsze przenosi jej własność.

Według brzmienia art. 535 KC „przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę”. Z brzmienia tego przepisu wynika, że sprzedażą jest już samo zobowiązanie się do przeniesienia na kogoś własności rzeczy w zamian za zobowiązanie się tej drugiej osoby do zapłacenia ceny. Do przejścia własności może zatem dojść później, tzn. w drugiej umowie, obejmującej już tylko skutek rzeczowy, czyli samo przeniesienie własności, którą to umowę strony zawierają w celu wykonania zobowiązania wynikającego z zawartej wcześniej umowy sprzedaży. Nadmienić w tym miejscu trzeba, że tylko ta druga umowa, tzn. umowa przenosząca własność, musi być bezwarunkowa, czyli nie może zostać zawarta z zastrzeżeniem warunku ani terminu. Natomiast pierwsza umowa, tzn. umowa sprzedaży, może zostać zawarta pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu.

Opacznie rozumiana bywa także istota konsensualności przeniesienia własności. Wielu nabywców nieruchomości jest zaskoczonych faktem, że w niektórych systemach prawnych, w tym także w prawie polskim, do przejścia prawa własności ze zbywcy na nabywcę wystarcza samo podpisanie umowy, co oznacza, że nie jest w tym zakresie konieczne ani zapłacenie ceny, ani wydanie nieruchomości nabywcy.

Najwięcej nieporozumień powstaje jednak w wyniku mylenia obligatoryjności wpisu do księgi wieczystej z jego konstytutywnością (prawotwórczym charakterem), a są to instytucje diametralnie różne.

Obligatoryjność wpisu do księgi wieczystej oznacza, że każdoczesny właściciel nieruchomości jest zobowiązany wystąpić do rejestru publicznego z wnioskiem o ujawnienie go w tym rejestrze jako właściciela. Wpis nabywcy nieruchomości w tym rejestrze nie ma jednak wpływu na przejście prawa własności, gdyż prawo to przeszło na nabywcę już z chwilą podpisania umowy. Ujawnienie nabywcy w księdze wieczystej jest wprawdzie obowiązkowe, lecz ma ono charakter tylko informacyjny. Nawet jeżeli w danym systemie prawnym naruszyciel tego obowiązku zostaje ukarany grzywną lub w jakiś inny sposób, nie ma to wpływu na przejście prawa własności.

Konstytutywność wpisu nabywcy nieruchomości do księgi wieczystej oznacza natomiast, że to właśnie z chwilą dokonania wpisu, a nie z chwilą podpisania umowy przechodzi na nabywcę własność tej nieruchomości. Siłą rzeczy wpis ten jest z reguły także obligatoryjny, a za jego zawiniony brak ktoś może zostać ukarany. Różnica polega jednak na tym, że niezależnie od nałożenia kary na naruszyciela tego obowiązku nabywca nie nabywa własności nieruchomości, dopóki wpis ten nie zostanie dokonany.

§ 3. Przenoszenie własności nieruchomości w Polsce

5

Patrząc na cztery systemy przenoszenia własności nieruchomości w państwach Unii Europejskiej, określane jako systemy: romański, germański, skandynawski oraz wschodnioeuropejski, nie trudno odgadnąć, że Polska znajduje się wśród krajów zaliczanych do tej ostatniej grupy. Granice pomiędzy powyższymi systemami są jednak nieostre, a ich elementy przeplatają się ze sobą w różnych krajach. Oznacza to, że elementy typowe dla państwa zaliczanego tradycyjnie do jednego systemu można spotkać w państwie zaliczanym do innego systemu.

Dla rzetelnej analizy trybu przenoszenia własności nieruchomości w systemie prawnym danego kraju znacznie ważniejsze jest ustalenie, jakie konkretne rozwiązania prawne zostały w nim przyjęte, od tego, z jakiego systemu prawnego rozwiązania te recypowano.

W systemie prawa polskiego umowa zbycia nieruchomości jest co do zasady:

1) obligacyjno-rozporządzająca, gdyż zobowiązuje do przeniesienia własności i jednocześnie ją przenosi;

2) konsensualna, gdyż samo zawarcie umowy (solo consensu) przenosi własność nieruchomości i nie jest do tego konieczne wydanie nieruchomości nabywcy;

3) kauzalna, gdyż niezbędne jest istnienie ważnej z jurydycznego punktu widzenia przyczyny przeniesienia własności nieruchomości na inną osobę;

4) pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego oraz

5) ujawniona w rejestrze publicznym zwanym księgą wieczystą, przy czym wpis w tej księdze ma charakter jedynie deklaratoryjny, gdyż własność nieruchomości przechodzi na nabywcę już z chwilą podpisania aktu notarialnego, choć jest od tego kilka wyjątków.

Powyższa materia, a także wiele innych zagadnień dotyczących obrotu nieruchomościami, zostały omówione na dalszych stronach niniejszej publikacji.