Redakcja naukowa
dr hab. Aneta Kaźmierczyk
prof. UEK

Prawo rzeczowe

Autorzy
Ewelina Badura, Karolina Gwiźdź, Aneta Kaźmierczyk, Jacek Lachner, Jolanta Loranc-Borkowska, Magdalena Małecka, Paulina Pałach, Władysław Pęksa, Oskar Pogorzelski

WYDAWNICTWO C.H.BECK
WARSZAWA 2024

Poszczególne części opracowali:

Ewelina Badura – rozdział IV § 1, § 5 pkt 1–3; rozdział VIII § 6; rozdział X § 1

Karolina Gwiźdź – rozdział IV § 5 pkt 5

Aneta Kaźmierczyk – rozdział III; rozdział IV § 1–3, 6; rozdział V; rozdział VI

Jacek Lachner – rozdział IV § 4; rozdział IX

Jolanta Loranc-Borkowska – rozdział IV § 5 pkt 4

Magdalena Małecka – rozdział VIII § 5; rozdział X § 2

Paulina Palach – rozdział VII; rozdział VIII § 2–4

Władysław Pęksa – rozdział I

Oskar Pogorzelski – rozdział II

Publikacja została dofinansowana przez Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie.
Recenzja wydawnicza: dr hab. Jakub Biernat, prof. KAAFM
Wydawca: Lucyna Wyciszkiewicz-Pardej

© Wydawnictwo C.H.Beck 2024

Wydawnictwo C.H.Beck Sp. z o.o.
ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa

www.ksiegarnia.beck.pl

Skład i łamanie: Marta Świerk
Przygotowanie wersji elektronicznej: Wydawnictwo C.H.Beck

ISBN: 978-83-8356-241-4

Przedmowa

Prawo rzeczowe odgrywa istotną rolę zarówno w życiu prywatnym, jak i w stosunkach gospodarczych. W prywatnoprawnych stosunkach prawnorzeczowych szczególnego znaczenia nabiera nabywanie nieruchomości lokalowych w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Spoglądając natomiast przez pryzmat obrotu gospodarczego, zarówno w skali mikro, jak też makro, kluczową dla niego pozycję zajmują stosunki własnościowe. Istota i waga prawa rzeczowego regulującego własność i inne prawa majątkowe nie mogą więc zostać niezauważone. Dopóty zatem człowiek i świat pozostanie materialny, stosunki prawnorzeczowe, które dotyczą właśnie materii, pozostaną immanentną częścią zainteresowania każdego prawnika.

Niniejszy podręcznik stanowi wprowadzenie w problematykę stosunków prawnorzeczowych, uwzględniając trzy podstawowe założenia. Po pierwsze, obejmuje on pełny zakres materii prawa rzeczowego ukazanego jednak w kontekście dydaktycznej funkcji podręcznika. Literatura przedmiotu każdego rozdziału została zatem zebrana i przedstawiona na jego początku. Dla zainteresowanych przedstawione zostało w przypisach orzecznictwo sądów powszechnych i administracyjnych, stanowiąc nie tylko rozwinięcie treści zawartych w tekście, ale też ukazując omawiane instytucje w pryzmacie ich stosowania w praktyce orzeczniczej.

Po drugie, możliwość spojrzenia na instytucje prawa rzeczowego w kontekście ich stosowania umocowana została poprzez zamieszczenie w podręczniku rozważań dotyczących zasad, jakimi powinno się kierować przy dokonywaniu wykładni regulacji prawa rzeczowego. Dla zainteresowanych jeszcze szerszym spojrzeniem na instytucje prawa rzeczowego zaprezentowano w podręczniku także krótki rys rodowodu tych instytucji, uwzględniający idee ich ukształtowania.

Po trzecie, z uwagi na to, że – jak już wspomniano – prawo rzeczowe odgrywa znamienitą rolę zarówno w stosunkach prywatnych, jak i w stosunkach gospodarczych, materia prawa rzeczowego została ukazana również na tle instytucji elementarnych dla obrotu gospodarczego, a w szczególności obrotu nieruchomościami. Zainteresowani takim spojrzeniem na prawo rzeczowe będą mogli zapoznać się z informacjami ukazującymi instytucje prawa rzeczowego przykładowo w kontekście problematyki nabywania nieruchomości lokalowych, działalności deweloperskiej czy też problematyki opodatkowania obrotu nieruchomościami.

dr hab. Aneta Kaźmierczyk, prof. UEK

Wykaz skrótów

1. Akty prawne

EwGriBudR

rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 27.7.2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 219)

GospNierU

ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.)

KC

ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.)

KM

ustawa z 18.9.2001 r. – Kodeks morski (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1309)

Konstytucja kwietniowa

ustawa konstytucyjna z 23.4.1935 r. (Dz.U. Nr 30, poz. 227)

Konstytucja marcowa

ustawa z 17.3.1921 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 44, poz. 267 ze zm.)

Konstytucja PRL

Konstytucja Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej uchwalona przez Sejm Ustawodawczy w dniu 22.7.1952 r. (t.j. Dz.U. z 1976 r. Nr 7, poz. 36 ze zm.)

Konstytucja RP

Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej z 2.4.1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm.)

KPC

ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1550 ze zm.)

KRO

ustawa z 25.2.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.)

KWU

ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1984 ze zm.)

OchrNabDFGU

ustawa z 20.5.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695)

OchrZwU

ustawa z 21.8.1997 r. o ochronie zwierząt (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1580 ze zm.)

OrdPU

ustawa z 29.8.1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.)

PDOFizU

ustawa z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.)

PDOPrU

ustawa z 15.2.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.)

PlanZagospU

ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1309)

PodCzynnCywPrU

ustawa z 9.9.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295)

PodSpDarU

ustawa z 28.7.1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 596)

PrBank

ustawy z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2488 ze zm.)

PrBud

ustawa z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725)

PrGeodKart

ustawa z 17.5.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1752 ze zm.)

PrGeolGórn

ustawa z 9.6.2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 633 ze zm.)

PrLot

ustawa z 3.7.2002 r. – Prawo lotnicze (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2110)

PrNot

ustawa z 14.2.1991 r. – Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1799 ze zm.)

PrPoczt

ustawa z 23.11.2012 r. – Prawo pocztowe (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1640 ze zm.)

PrSpółdz

ustawa z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 593)

PrWod

ustawa z 20.7.2017 r. – Prawo wodne (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1478 ze zm.)

PrzekPrUżytWU

ustawa z 29.7.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1314 ze zm.)

PrzekszUżytkWieczU

ustawa z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 386)

SpMieszkU

ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 558)

TimeshareU

ustawa z 16.09.2011 r. o timeshare (Dz.U. Nr 230, poz. 1370)

UstRolU

ustawa z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 423 ze zm.)

VATU

ustawa z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)

WłLokU

ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.)

WłUżGruntWawaD

dekret z 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 ze zm.)

ZastRejU

ustawa z 6.12.1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2017)

2. Organy orzekające

NSA

Naczelny Sąd Administracyjny

SA

Sąd Apelacyjny

SN

Sąd Najwyższy

SO

Sąd Okręgowy

SR

Sąd Rejonowy

TK

Trybunał Konstytucyjny

WSA

Wojewódzki Sąd Administracyjny

3. Czasopisma, orzecznictwo, publikatory

AUMCS

Annales Universitatis Mariae Curie-Skłodowska

AUWr

Acta Universitatis Wratislaviensis

Biul. SN

Biuletyn Sądu Najwyższego

Dz.U.

Dziennik Ustaw

Gl.

Glosa

GSP

Gdańskie Studia Prawnicze

KPPryw.

Kwartalnik Prawa Prywatnego

MoP

Monitor Prawniczy

MoPod

Monitor Podatkowy

NP

Nowe Prawo

OSAKat

Orzecznictwo Sądu Apelacyjnego w Katowicach

OSALub

Orzecznictwo Sądu Apelacyjnego w Lublinie

OSAŁ

Orzecznictwo Sądu Apelacyjnego w Łodzi

OSNC

Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna

OSNCK

Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izby Cywilnej i Izby Karnej

OSNCP

Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna oraz Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych

OSNC-ZD

Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna – Zbiór Dodatkowy

OSNKN

Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych

OSNP

Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych

OSP

Orzecznictwo Sądów Polskich

OSPiKA

Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych

OTK

Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego

Pal.

Palestra

PiP

Państwo i Prawo

PS

Przegląd Sądowy

PUG

Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego

Rej.

Rejent

RPEiS

Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny

SC

Studia Cywilistyczne

SP

Studia Prawnicze

SPE

Studia Prawno-Ekonomiczne

TPP

Transformacje Prawa Prywatnego

Wok.

Wokanda

Zb.Urz. SN

Zbiór Urzędowy Sądu Najwyższego

4. Inne

CIT

podatek dochodowy od osób prawnych

n.

następne

PCC

podatek od czynności cywilnoprawnych

PIT

podatek dochodowy od osób fizycznych

poz.

pozycja

resp.

łac. respective (względnie)

t.j.

tekst jednolity

ust.

ustęp

VAT

podatek od towarów i usług

Rozdział I. Zarys rozwoju prawa rzeczowego

Literatura: R. Altamira, Historia de la propriedad comunal, Madrid 1927; R. Blaufarb, The Great Demarcation. The French Revolution and the Invention of Modern Property, Oxford 2016; S. Buchholz, Abstraktionprinzip und Immobiliarrechts, Frankfurt am Main 1978; W. Dajczak, T. Giaro, F. Longschamps de Beriere, Prawo rzymskie. U podstaw prawa prywatnego, Warszawa 2009; A. Dziadzio, Powszechna historia prawa, Warszawa 2020; D. Johnston (ed.), Cambridge companion to Roman law, New York 2015; I. Kajtar, Egyetemes allam – es jogtortenet Dialog Campus, Kiado 2005; A. Marongiu, Storia del diritto italiano Cisalpino, Milano 2000; J.-Ph. Levy, Histoire de la propriete, Paris 1972; A. Lityński, Historia prawa Polski Ludowej, Warszawa 2013; G. Lepointe, Droit romain et ancien droit francais, Paris 1958; The Politics of a European Civil Code, The Hague 2006; S. Płaza, Historia prawa w Polsce na tle porównawczym, cz. 1–4, Kraków 2001; E. van Sjef (ed.), The Future of European Property Law, München 2012; K. Sójka-Zielińska, Historia prawa, Warszawa 2022; K. Sójka-Zielińska, Kodeks Napoleona. Historia i współczesność, Warszawa 2007; T. Valiente, Manual de historia del derecho espanol, Tecnos 2010; L. Vojacek, K. Schelle, V. Knoll, Ceske pravni dejiny, Ales Cenek 2010.

§ 1. Wpływ tradycji prawa rzymskiego na prawo rzeczowe

1

Zarysowując historię kształtowania się instytucji prawa rzeczowego, nie sposób nie wspomnieć, że prawo rzeczowe jako system należy do jednego z najbardziej konserwatywnych działów prawa cywilnego. Konserwatyzm manifestuje się w ten sposób, że prawo rzeczowe przechowuje często bardzo archaiczne tradycje oraz rozwiązania instytucjonalne, w tym także bardzo archaiczne instytucje prawne, znajdując dla nich nowy sens i nowe zastosowanie w zmieniającej się rzeczywistości społecznej i gospodarczej.

Zrąb podstawowych pojęć z zakresu prawa rzeczowego ukształtował się w europejskiej kulturze prawnej pod przemożnym wpływem prawa rzymskiego. Niemniej jednak wpływ instytucji prawa rzymskiego na współczesny obraz pojęciowy prawa rzeczowego był procesem długotrwałym i złożonym. Przede wszystkim należy pamiętać, że prawo rzymskie wpływało na europejską kulturę prawną przez całe tysiąclecia. Zauważyć tu należy, że w istocie nie chodzi o prawo rzymskie sprzed 2000 lat, obowiązujące w samym imperium rzymskim, lecz przede wszystkim punktem odniesienia jest tzw. prawo rzymskie poddane procesowi recepcji w europejskiej kulturze prawnej. Doszło do tego, gdy w średniowieczu i w wiekach późniejszych nastąpiło odrodzenie prawa rzymskiego głównie na uniwersytetach północnych Włoch, następnie w innych państwach Półwyspu Apenińskiego oraz przede wszystkim w Świętym Cesarstwie Rzymskim Narodu Niemieckiego.

Prawo rzymskie i ukształtowane w nim instytucje prawa rzeczowego stały się w ten sposób częścią systemu zwanego ius commune (składającego się z prawa kanonicznego Kościoła łacińskiego oraz prawa rzymskiego – obu wykładanych na ówczesnych uniwersytetach jako prawa „uczone”).

2

Zanim jednak instytucje prawa rzeczowego wywodzące się z prawa rzymskiego znalazły drogę do nowoczesnych kodeksów cywilnych, zredagowanych w rozmaitych krajach Europy od końca XVIII do początku XXI w., musiały minąć kolejne stulecia, kiedy to przejmowano i oswajano instytucje prawa rzeczowego rzymskiego, wypierając tym samym i porzucając ukształtowane wcześniej przez prawo zwyczajowe odmienne rozwiązania. Stopień oddziaływania instytucji rzymskiego prawa rzeczowego był oczywiście różny w różnych krajach. W krajach kultury niemieckiej, z uwagi na ich wielowiekową przynależność do struktury politycznej kulturowej i ustrojowej, jaką było Święte Cesarstwo, ten wpływ nie budzi wątpliwości właśnie dzięki procesowi recepcji prawa rzymskiego w okresie od XVI do XIX w. Podobna do Świętego Cesarstwa sytuacja miała miejsce w krajach europejskich, których terytoria były niegdyś częścią składową Imperium jeszcze w okresie starożytnym – kraje Półwyspu Iberyjskiego, Półwyspu Apenińskiego lub też południowa Francja. W pozostałych krajach Europy wpływ prawa rzymskiego bywał nieco słabszy, a ponadto nastąpił dużo później, tj. dopiero w epoce nowoczesnych kodyfikacji, których początek datuje się właśnie na koniec oświecenia, a następnie poprzez kodyfikacje XIX w., do czasów współczesnych. Nie miejsce tu, aby omawiać stopień recepcji prawa rzymskiego w poszczególnych kulturach prawnych Europy, niemniej wypada zaznaczyć, że do tej grupy krajów, gdzie wpływ prawa rzymskiego był nieco bardziej ograniczony i nastąpił na szerszą skalę dopiero w XIX w., należy także Polska.

3

Można zaryzykować twierdzenie, że dawne prawo staropolskie – prawo ziemskie, w zakresie prawa rzeczowego zdominowane przez prawo zwyczajowe, wykazywało dość ograniczony wpływ prawa rzymskiego i rozwijało się w oparciu o lokalne tradycje i zwyczaje. Natomiast kodeksy pisane prawa cywilnego wprowadzone na ziemiach polskich w XIX w. były już kodeksami mocno poddanymi wpływom tradycji prawa rzymskiego. Dotyczy to w szczególności obowiązujących na ziemiach polskich aż do początku 1947 r. takich kodeksów, jak: austriacki Ogólny kodeks cywilny z 1.6.1811 r. (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch – ABGB, zwany też Powszechnym kodeksem praw cywilnych lub Powszechnym austriackim kodeksem cywilnym), niemiecki Kodeks cywilny z 18.8.1896 r. (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB), a nawet francuski Kodeks cywilny z 21.3.1804 r. (Code civil, Code Napoleon), który akurat w zakresie prawa rzeczowego wykazywał silne wpływy koncepcji rzymskiego prawa rzeczowego. Także autorzy projektów kodyfikacyjnych w zakresie prawa rzeczowego, którzy prowadzili prace w okresie II Rzeczypospolitej oraz po roku 1945, nawiązywali do aparatu pojęciowego oraz tradycji prawa rzymskiego w zakresie prawa rzeczowego. Co ciekawe, czynili to nawet wtedy, gdy chcieli się od tej tradycji odciąć i przygotować nowe, „socjalistyczne” rozwiązania prawa rzeczowego – zgodnie ze wskazówkami ideologicznymi ówczesnej władzy politycznej. Autorzy prac kodyfikacyjnych dokonanych po roku 1945, a zatem zarówno Prawa rzeczowego z 1946 r.1, jak i do dzisiaj obowiązującego Kodeksu cywilnego2, w ogromnym stopniu bazowali na pracach Komisji Kodyfikacyjnej czasów II RP. Dzięki temu sięgano do najnowszych w owym czasie rozwiązań europejskich i wzorców kodeksów obowiązujących w Europie, co oznaczało sięganie w szerokim zakresie do najlepszych tradycji kultury prawnej europejskiej, a tym samym do tradycji prawa rzymskiego. Podsumowując zarys historii prawa rzeczowego w Polsce, wskazać można, że unifikacja prawa cywilnego w XX w. oznaczała jednocześnie „romanizację” i przemożny wpływ instytucji rzymskiego prawa rzeczowego.

§ 2. Zarys rozwoju idei i kształtu prawa własności oraz zasad obrotu tym prawem

4

Prawa rzeczowe od samego początku rozumiane były jako prawa bezwzględne, skuteczne wobec wszystkich osób uczestniczących w obrocie prawnym (erga omnes). W prawie średniowiecza charakterystycznym elementem prawa rzeczowego był jednak brak odróżniania własności od posiadania oraz traktowanie jako rzeczy wyłącznie przedmiotów materialnych, fizykalnie postrzegalnych (tj. dających się uchwycić zmysłami). Brak rozróżnienia na własność i posiadanie sprawiał, że prawo własności uważano za istniejące tylko wraz z fizyczną kontrolą nad rzeczą (gdy się ją traciło, prawo wygasało). Dotyczyło to zwłaszcza rzeczy ruchomych. Od najdawniejszych też czasów rzeczy dzielono według podstawowego schematu na rzeczy nieruchome oraz rzeczy ruchome. Jednakże granica między nimi była wyznaczana inaczej niż współcześnie. Nieruchomościami była oczywiście ziemia jako fragment powierzchni, ale do nieruchomości zaliczano także rzeczy wielkiej wartości – tu brano pod uwagę wartość oraz cel, jakiemu służy dana rzecz. Z kolei w prawie feudalnym ogromną rolę odgrywały podziały różnych typów nieruchomości, także nieruchomości ziemskich – np. odróżniano dobra rodowe dziedziczne od „zakupnych”, a konsekwencją był odmienny reżim prawny, którym podlegały.

5

Kiedy wpływ prawa rzymskiego na prawo średniowiecznej Europy zaczął być silniejszy, zaczęto odróżniać własność jako stan prawny od posiadania w rozumieniu faktycznego władania rzeczą. Niemniej przez długie stulecia pojęcie posiadania różniło się od koncepcji prawa rzymskiego. Nie odróżniano elementu faktycznej detencji (corpus) od woli władania rzeczą dla siebie (animus). Z jednej strony każdą formę posiadania utożsamiano z prawem do rzeczy (inaczej niż współcześnie), z drugiej strony za posiadanie uważano nawet samo pobieranie pożytków z rzeczy bez faktycznej nad nią kontroli (w przypadku nieruchomości). Tylko w przypadku rzeczy ruchomych wymagano faktycznego trzymania i kontroli/pieczy nad rzeczą. Prowadziło to do zaskakującej ze współczesnego punktu widzenia sytuacji, w której własność była traktowana jako najwyższa forma posiadania i jednocześnie tylko właściciel posiadający był traktowany jako pełnoprawny właściciel. Takie odmienne podejście do relacji między własnością i posiadaniem pozwalało średniowiecznym prawnikom ze szkoły komentatorów sformułować koncepcję tzw. własności podzielonej. Właściciel zwierzchni posiadał w stosunku do właściciela podległego uprawnienia o charakterze administracyjnym, publicznoprawnym, włącznie z prawem stosowania wobec niego przemocy w określonych wypadkach (np. jurysdykcja sądowa czy pobieranie podatków). Taki właśnie „mieszany” charakter – częściowo publicznoprawny a częściowo prywatnoprawny – miało egzekwowanie prawa do renty feudalnej, w tym prawa do renty odrobkowej zwanej pańszczyzną.

6

Pierwszym nowoczesnym kodeksem cywilnym obowiązującym na ziemiach polskich, który nie znał własności podzielonej i ujmował własność wyłącznie w sposób nowoczesny, taki jak w prawie rzymskim, tzn. jako bezwzględne prawo właściciela do rzeczy z wyłączeniem innych osób oraz zdefiniowane w sposób negatywny (czyli właścicielowi przysługują wszelkie uprawnienia dorzeczy za wyjątkiem tego czego mu prawo wyraźnie zabrania), był francuski Code civil (Kodeks Napoleona) z 1804 r. Natomiast pod koniec XIX w. w europejskich systemach prawa cywilnego pojawiła się nowa konstrukcja, przypominająca własność podzieloną, odwołująca się do rzymskiej instytucji tzw. emfiteuzy. Tytuł własności pozostaje przy właścicielu formalnym ujawnionym w księgach gruntowych, lecz uprawnienia do korzystania z rzeczy (nieruchomości) należą do innego podmiotu, nazywanego użytkownikiem wieczystym, dzierżawcą wieczystym lub posiadaczem „prawa powierzchni” pozwalającego mu np. zabudować grunt. Uprawnienie to ma charakter podmiotowego prawa rzeczowego, jest zbywalne, więc praktycznie to użytkownik wieczysty wchodzi w rolę dawnego właściciela podległego.

7

Nowa koncepcja prawa własności zarysowała się wraz z epoką oświecenia. Własność zaczęto traktować jako jedno z praw naturalnych i przyrodzone prawo jednostki. Takie filozoficzne założenie sprawiło, że w nowoczesnych, XIX-wiecznych kodeksach prawo własności miało już konstrukcję jednolitego prawa podmiotowego, dającego właścicielowi najszerszy zakres uprawnień do rzeczy z wyłączeniem innych osób – własność „absolutna”. Zanikają w tym czasie formy własności podzielonej, zmarginalizowana także zostaje współwłasność. Hasła liberalizmu sprawiły, że własność oraz ochrona praw właścicielskich zaczynają być traktowane jako centralne zagadnienie prawa rzeczowego (własność ujmowana jako „święta”, a wywłaszczenie dopuszczalne tylko wyjątkowo i za słusznym odszkodowaniem).

8

Takie ujęcie prawa własności zaczęło być odrzucane w kodeksach późniejszych, przełomu XIX i XX w. W miejsce absolutnych uprawnień właściciela pojawił się nacisk na funkcje prawa własności oraz na społeczną rolę prawa własności. W przyjmowanych wtedy kodeksach pojawiają się rozbudowane przepisy ograniczające prawa właściciela, a to na rzecz sąsiadów, a to innych uczestników obrotu prawnego. Ponadto pojawia się klauzula społeczno-gospodarczego przeznaczenia rzeczy. Ograniczenia te mają charakter doktrynalny i wynikający z orzecznictwa sądowego, ale z czasem wprowadzane są do kodeksów dodatkowe klauzule (np. polski Kodeks cywilny z 1964 r. i zakaz korzystania z rzeczy w sposób sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem). Ponadto pojawiają się ograniczenia prawa własności natury publicznoprawnej, administracyjnoprawnej – mają one charakter pozakodeksowych regulacji (np. przepisy o planowaniu przestrzennym itp.). W wielu krajach formą takiego interwencjonizmu w interesie publicznym w sferę prawa własności są rozbudowane przepisy o wywłaszczeniach, nacjonalizacji lub publicznej gospodarce lokalami mieszkalnymi. Pojawiają się także rozbudowane przepisy regulujące zarząd i korzystanie z prawa własności nieruchomości należących do podmiotów publicznych, takich jak Skarb Państwa czy samorządy. Dodatkowo własność, której podmiotem są podmioty publiczne, zaczyna być traktowana inaczej niż własność osób fizycznych lub podmiotów niepublicznych.

Przed przystąpieniem do zarysowania problematyki zasad obrotu prawem własności zaznaczyć jedynie w tym miejscu należy, że nie tylko prawo własności kształtowane w systemach europejskich czerpało z tradycji rzymskiej. Wpływ prawa rzymskiego na instytucje prawa rzeczowego odnotować można również w zakresie praw na rzeczy cudzej, zwanych obecnie ograniczonymi prawami rzeczowymi. Do dnia dzisiejszego występują znane już prawu rzymskiemu (choć oczywiście w pewnych obszarach zmodyfikowane) prawa służebności, zastaw czy hipoteka.

9

Wracając do problematyki rozwoju obrotu prawem własności, zaznaczyć można, że związana jest ona z instytucją rejestrów praw rzeczowych na nieruchomościach. Obrót prawami rzeczowymi różnił się w zależności od rodzaju rzeczy. Przeniesienie własności rzeczy ruchomej przeważnie ograniczało się do samego przekazania władztwa nad rzeczą (traditio). Natomiast przeniesienie prawa własności nieruchomości zaczęło być rozbudowaną i wieloetapową czynnością. W wielu krajach formą przenoszenia własności nieruchomości był fikcyjny proces sądowy. W konsekwencji fakt zbycia lub nabycia nieruchomości był automatycznie rejestrowany w księgach sądowych. Z kolei w krajach tradycji francuskiej ustalił się zwyczaj dokonywania przenoszenia własności nieruchomości przy pomocy pisemnego dokumentu. Sama umowa zaczęła być zatem uważana za wystarczającą do przeniesienia własności (zasada solo consensu), przy czym zawierać powinna ona klauzulę, że zbywca usuwa się z posiadania sprzedawanej nieruchomości (tradicio ficta).

W rezultacie w wielu krajach już w średniowieczu pojawiły się specjalne księgi rejestrujące zarówno fakt zbycia lub nabycia nieruchomości, jak i pozwalające na stwierdzenie, czy nieruchomość jest obciążona np. ograniczonymi prawami rzeczowymi (księgi gruntowe).

10

Pojawiły się także dwa modele przenoszenia praw własności. W jednych systemach prawnych dokument pisemny nie był konieczny, ale konieczne było zawsze ujawnienie praw nabywcy w specjalnej księdze sądowej (zasada wpisu konstytutywnego) – bez tego nabycie nie było skuteczne. W innych systemach konieczne było sporządzenie dokumentu umowy w specjalnej formie i zawarcie jej w obecności określonego funkcjonariusza lub urzędnika państwowego (zasada przymusu notarialnego). Bez zachowania formy takiego dokumentu umowa była nieważna. Pierwsze z rozwiązań było charakterystyczne dla systemów prawa rzeczowego w krajach niemieckich, gdzie już od XVIII w. pojawiły się rejestry nieruchomości oraz rejestry transakcji, prowadzone najczęściej przez sądy. Wpis do takiego rejestru był warunkiem skutecznego nabycia. Z kolei w krajach, gdzie silne były wpływy rozwiązań francuskich z Kodeksu Napoleona, stosowano drugi system. Warunkiem skutecznego nabycia nieruchomości było sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego, ale wpis do ksiąg sądowych lub rejestru był tylko deklaratoryjny (potwierdzał dokonanie transakcji, lecz nie był konieczny dla jej ważności). W rezultacie wiele nieruchomości długo nie posiadało założonych ksiąg ujawniających własność.

1 Dekret z 11.10.1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.).

2 Ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).