Kody QR

Kod QR (ang. Quick Response Code) to kod pozwalający odczytać m.in. odnośniki do stron www za pomocą Waszych smartfonów. W tej publikacji rolą kodu QR będzie ułatwienie Wam dostępu do informacji zawartych na stronach www, do których linkują. Zasada działania kodu QR jest bardzo prosta. Wystarczy mieć przy sobie urządzenie mobilne (np. telefon komórkowy) wyposażone w aplikację czytnika kodów (skaner kodów QR).

W celu odczytania zaszyfrowanej informacji musicie wykonać następujące kroki:

• uruchom aparat w swoim telefonie,

• przyłóż telefon do kodu QR,

• po należytym sczytaniu kodu pojawi się wiadomość z linkiem przekierowującym do strony www lub informacja dotycząca dalszych czynności.

Zakodowana treść:

Sprzedać, kupić i nie zwariować

WYDAWNICTWO DLACZEMU

www.dlaczemu.pl

Dyrektor wydawniczy:

Anna Nowicka-Bala

Redaktor prowadzący:

Tomasz Jakubowski

Redakcja:

Robert Pniewski

Projekt okładki:

Paweł Łęczuk

Skład i łamanie do druku:

IMG Sp. z o.o.

Przygotowanie wersji elektronicznej:

Epubeum

WSZELKIE PRAWA ZASTRZEŻONE
WARSZAWA 2022

Na podstawie wydania I

ISBN: 978-83-67357-90-6

Zapraszamy księgarnie i biblioteki do składania zamówień hurtowych z atrakcyjnymi rabatami.
Dodatkowe informacje dostępne pod adresem: kontakt@dlaczemu.pl

Zanim powiesz, posłuchaj. Zanim napiszesz, pomyśl.
Zanim wydasz, zarób. Zanim zainwestujesz, popytaj.

Zanim zrezygnujesz, spróbuj.

William A. Ward

Wstęp

Sprzedaż mieszkania albo domu to temat, z którym większość z nas musi się wcześniej czy później zmierzyć… Jako sprzedający albo jako kupujący. Niby to dwie strony barykady, ale…

Sprzedający chce jak najdrożej sprzedać, kupujący chce jak najtaniej kupić – czyli najlepiej, gdyby spotkali się w połowie drogi, aby transakcja doszła do skutku.

Tylko jak to wszystko zrobić, skoro nawet Arystoteles i Horacy mieli problem ze znalezieniem złotego środka… Co więcej, sprzedający i kupujący, zanim dotrą do celu, muszą przejść drogę (dla niektórych przez mękę): formalności, spraw urzędowych do załatwienia, dokumentów do zdobycia, ustalenia treści umowy i jej poszczególnych zapisów, zabezpieczenia swoich interesów na każdym etapie. Jak się nie pogubić w labiryncie pojęć i zagadnień?

To opracowanie ma pokazać, że nie taki diabeł straszny, jak go malują i że z mierzenia się z prawnym aspektem tego problemu można wyjść zwycięsko, czyli przed Wami praktyczny poradnik, jak przejść bezboleśnie przez cały proces sprzedaży mieszkania albo domu.

Powodzenia. I obyście wytrwali do końca 🙂.

#Jak odszyfrować nieruchomościową enigmę, czyli prawnicze pojęcia „po ludzku”

Inwestycja w wiedzę wypłaca najlepsze odsetki.

(Benjamin Franklin)

Na początek dla ułatwienia podstawowe definicje stosowane w obrocie nieruchomościami. Pojęcia, których używamy w języku potocznym, mają często (niestety) swoje prawnicze odpowiedniki. Każdy sprzedający i kupujący na pewno spotka się, wcześniej czy później, z obcą sobie terminologią w kontaktach z pośrednikiem czy notariuszem.

Nie zadręczę Was kodeksowymi definicjami, cytatami z komentarzy ani terminologią rodem z języka prawnego (takiego z aktów prawnych) czy prawniczego (takiego używanego przez prawników i komentatorów), nie będę przywoływać orzeczeń sądowych, bo i po co? Nie o to tutaj przecież chodzi. Dlatego poniżej mały przewodnik po labiryncie terminologii nieruchomościowej, czyli co jest czym i kto jest kim, przewodnik tzw. „dla ludzi” – i nie dlatego, że prawnicy to nie ludzie, ale dlatego, że nie lubię, oczywistego zdawałoby się w tym kontekście, lecz lekko pejoratywnego w moim odczuciu wyrazu „laik”. Bo ten laik w dziedzinie prawa jest na pewno ekspertem w innej dyscyplinie, a dzięki temu my prawnicy funkcjonujemy w życiu społecznym i zawodowym 🙂.

Lex est, quod notamus.

(To, co piszemy, stanowi prawo.)

Akt notarialny to jedna z form zawarcia umowy (obok np. formy pisemnej), przy czym, jeśli chcesz sprzedać dom lub mieszkanie, umowa sprzedaży musi być zawarta w formie aktu notarialnego – z udziałem stron i notariusza, bo to wynika z przepisów polskiego prawa.

Akt notarialny będzie zawsze sporządzony w języku polskim.

Notariusz przygotowuje projekt aktu notarialnego umowy sprzedaży na podstawie danych przekazanych mu przez strony lub pośrednika (o ile korzystacie z pomocy pośrednika). O tym, jakie dokładnie dane należy przekazać i jakie konkretnie dokumenty udostępnić, opowiem szczegółowo w dalszej części opracowania. Tutaj wspomnę jeszcze tylko, że akt notarialny musi, zgodnie z Prawem o notariacie, zostać Wam odczytany przez notariusza, więc należy zarezerwować sobie czas na jego podpisanie – nie zadzieje się to na zasadzie „wchodzę, podpisuję i wychodzę”.

Przy odczytaniu aktu notariusz powinien się przekonać, że dokładnie rozumiecie treść oraz znaczenie aktu i że jest on zgodny z Waszymi ustaleniami. Projekt aktu notarialnego po odczytaniu (w czasie którego następuje ostateczne ustalenie treści umowy) zostanie wydrukowany przez notariusza, a następnie podpisany przez strony i notariusza. Z tą chwilą dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży. Ten egzemplarz, który podpiszecie Wy i notariusz, zostaje u notariusza w jego kancelarii, zaś stronom są wydawane wypisy aktu notarialnego mające moc oryginału, czyli wierne kopie tego, co podpisaliście. Taki system sprawia, że w dowolnym czasie możecie uzyskać od notariusza wypisy w dowolnej liczbie egzemplarzy. Nie zdziwcie się też – wypis podpisuje tylko notariusz i na nim nie będzie już Waszych podpisów.

Oryginał aktu notarialnego zostaje u notariusza przez 10 lat, a następnie trafia do archiwum państwowego – stamtąd też możecie wziąć wypisy. Zmieni się zatem miejsce i organ wydający, ale wypis swojego aktu notarialnego uzyskacie. Wypisy są odpłatne – koszt wypisu to na dzień dzisiejszy 6 zł za każdą stronę dokumentu (przy czym u notariusza kwota ta jest powiększana o podatek VAT według obowiązującej stawki wynoszącej w 2022 roku 23%).

Są też tzw. wypisy urzędowe, czyli takie, które notariusz wydaje i przesyła w Waszym imieniu odpowiednim urzędom, informując o nabyciu przez kupującego domu czy mieszkania, np. do sądu wieczystoksięgowego, wójta/burmistrza/prezydenta miasta czy starosty. Wypisy urzędowe też są odpłatne i ponosicie ich koszt.

I jeszcze kwestia techniczna – nie ma znaczenia, czy karty wydanego Wam wypisu zostały złączone nitami (i jakiego koloru) i sznurkiem (i jakiego koloru) czy zszyte zszywaczem, czy zawiera on suchą pieczęć czy pieczęć tuszową, byle:

– w nagłówku wypisu zaznaczono, że jest on wypisem,

– na końcu zawierał klauzulę wypisową z zaznaczeniem, komu i kiedy go wydano,

– był na nim podpis notariusza i jego pieczęć urzędowa (pieczęć okrągła z orłem).

Ponadto wypis mający więcej niż jedną kartę powinien mieć ponumerowane karty, być połączony, parafowany i „spojony” ową pieczęcią urzędową notariusza.

Na koniec element socjologiczny – na spotkanie u notariusza, podczas którego będziecie podpisywać akt notarialny, możecie zabrać osoby towarzyszące (chyba że np. akurat trwa pandemia), ale musicie liczyć się z tym, że notariusz będzie wymagał zgody drugiej strony na pozostanie tych osób w trakcie odczytywania aktu, w tym z uwagi na to, że w treści aktu zawarte są dane osobowe stron podlegające ochronie prawnej.

Szybko i tanio – nie będzie dobrze.
Dobrze i szybko – nie będzie tanio.
Tanio i dobrze – nie będzie szybko.

Deweloper to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie budowy i sprzedaży nieruchomości na tzw. rynku pierwotnym. Deweloperem może być:

1) osoba fizyczna (przysłowiowy Kowalski), która prowadzi działalność gospodarczą samodzielnie lub z inną osobą fizyczną (przysłowiowym Nowakiem) czy z innymi osobami fizycznymi (przysłowiowym Nowakiem, Malinowskim itd.) w ramach spółki cywilnej, i jest wpisana do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej – wtedy możesz ją znaleźć – kod QR,

2) spółka: z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjna, komandytowa, komandytowo-akcyjna, jawna albo spółdzielnia – wtedy możesz ją znaleźć – kod QR.

Deweloper buduje budynek wielorodzinny lub dom jednorodzinny, a następnie przenosi na własność zainteresowanych: mieszkanie, samodzielny garaż, udział w garażu wielostanowiskowym, dom jednorodzinny, oczywiście zawsze za określoną cenę.

Cechą charakterystyczną kupowania mieszkania czy domu od dewelopera jest to, że stajecie się jego pierwszym właścicielem i że zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych (2% od wartości rynkowej) płacicie podatek VAT, który jest zawarty w cenie brutto.

Każdy z nas ma dwa domy –
jeden konkretny, umiejscowiony w czasie i w przestrzeni,
drugi – nieskończony, bez adresu, bez szans na uwiecznienie w architektonicznych planach.

(Olga Tokarczuk)

Dom – zgodnie z rzymską zasadą to, co znajduje się na gruncie, przypada gruntowi, czyli jeśli chcecie kupić „dom”, to w języku prawnym i prawniczym oznacza umowę sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej. Grunt jest najważniejszy – prawo do domu (czyli budynku mieszkalnego) jest prawem związanym z gruntem. Nie da się kupić domu bez działki, która jest pod nim, i odwrotnie (a o wyjątkach od tej zasady nie czas i nie miejsce, żeby tu pisać 🙂).

Mój garaż, moje zasady!

Garaż to rodzaj lokalu – wydzielonego trwałymi ścianami w obrębie budynku, zaliczanego do lokali niemieszkalnych (o innym przeznaczeniu niż mieszkalny), służącego do zaspokajania potrzeb innych niż zamieszkiwanie w nim, to jest przeznaczonego do parkowania samochodów. Garaż może być jednostanowiskowy, dwustanowiskowy lub wielostanowiskowy. W sensie prawnym garaż może stanowić odrębną nieruchomość, czyli ma wówczas swoją księgę wieczystą i jest z nim związany udział w tzw. nieruchomości wspólnej – w gruncie pod budynkiem i we wszystkich częściach wspólnych budynku, które nie zostały przeznaczone do użytku właścicieli poszczególnych lokali (windy, klatki schodowe itp.). Jeśli garaż jest wielostanowiskowy, kupujecie określony udział w takim garażu, wraz z prawem do korzystania z oznaczonego miejsca postojowego.

Sprzedający, żeby udowodnić, że jest właścicielem/ współwłaścicielem garażu, musi Wam podać numer księgi wieczystej prowadzonej dla garażu, do Waszej samodzielnej weryfikacji na stronie internetowej – kod QR,

oraz przedłożyć dokument, na podstawie którego nabył garaż/udział w garażu.

Prawo do korzystania z oznaczonego miejsca postojowego może być też prawem nabytym na podstawie umowy o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej, czyli tak jak np. balkon. Wówczas dla garażu nie jest prowadzona oddzielna księga wieczysta, a prawo do korzystania z miejsca postojowego przysługuje na zasadach określonych w umowie o podział do korzystania zawartej z osobą, która jako pierwsza nabyła to prawo. Takie prawo do miejsca postojowego jest związane z mieszkaniem i przechodzi na każdego kolejnego właściciela mieszkania „w pakiecie” z mieszkaniem – patrz definicja podział do korzystania.

Na rynku funkcjonuje też coś takiego jak spółdzielcze własnościowe prawo do garażu – ono nie ma księgi wieczystej i nie jest z nim związany udział w nieruchomości wspólnej. Co nie oznacza, że jest gorsze, tylko inne. Sprzedający, żeby udowodnić, że takie prawo do garażu mu przysługuje, musi Wam przedłożyć aktualne zaświadczenie ze spółdzielni, w którym spółdzielnia to potwierdzi, oraz dokument, na podstawie którego nabył to prawo.

Jeśli jesteś winny bankowi 10.000 złotych, to masz problem.
Jeśli jesteś winny bankowi 100.000.000 zł, to bank ma problem.

(John Maynard Keynes)

Hipoteka – w języku potocznym często usłyszycie, że ktoś idzie do „hipoteki”, żeby tam coś „załatwić” albo opowiada, że dany dokument można uzyskać w „hipotece”. W tym kontekście chodzi o sąd rejonowy i wydział, który prowadzi księgi wieczyste w danej miejscowości, albo o sam budynek, gdzie znajduje się ten sąd. W Warszawie gmach „hipoteki” znajduje się przy Alei „Solidarności” 58.

W języku prawnym natomiast hipoteka to coś kompletnie innego – to tzw. ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość, które ustanawia się w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności pieniężnej (zaciągacie dług i jesteście zobowiązani do zapłaty pieniędzy na czyjąś rzecz). Uprawniony z tytułu hipoteki, czyli wierzyciel hipoteczny, może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. To oznacza, że jeżeli ktoś zaciągnął pożyczkę lub kredyt w banku i ustanowił na rzecz tego banku hipotekę, a następnie przestanie spłacać pożyczkę lub kredyt, wtedy bank może sprzedać ten dom lub mieszkanie, niezależnie od tego, kto jest właścicielem (dłużnik banku, czy ktoś, kto od niego kupił dom lub mieszkanie) i będzie miał pierwszeństwo zaspokojenia. Czyli nawet jeśli dłużnik ma innych wierzycieli osobistych – nie płaci rachunków za media, czynszu za mieszkanie, nie spłaca innych pożyczek czy kredytów, to tacy wierzyciele, niebędący wierzycielami hipotecznymi, będą mogli zaspokoić się tylko z innych składników majątku swego dłużnika albo z tego domu lub mieszkania, ale w drugiej po banku kolejności.

Hipoteką można też obciążyć prawo użytkowania wieczystego, udział w nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub wierzytelność zabezpieczoną hipoteką. To ostatnie możemy na razie pominąć, bo to nie miejsce na teoretyzowanie i wykład z zakresu subintabulatu, czyli zagadnienia, które odstrasza nawet prawników – od nazwy poczynając, a na szczegółach kończąc.

Hipoteka powstaje z chwilą wpisu do działu IV księgi wieczystej, czyli wpis hipoteki jest wpisem konstytutywnym – dopóki sąd nie wpisze hipoteki w księdze wieczystej, hipoteka nie istnieje, ale jak już wpisze, to uznaje się, że hipoteka istniała od dnia złożenia wniosku o jej wpis. Jakkolwiek by to nie brzmiało paradoksalnie 🙂.

Wpis hipoteki w księdze wieczystej mieszkania czy domu, który chcecie kupić, oznacza, że strona sprzedająca ma dług wobec osoby, która jest wpisana jako wierzyciel hipoteczny w księdze wieczystej. Z księgi wieczystej wyczytacie też, z czego wynika dług, czyli o jaką umowę pożyczki czy kredytu chodzi. Nie wystraszcie się też kwotą hipoteki – to nie jest kwota zadłużenia. Kwota hipoteki wpisana w księdze wieczystej to suma kwoty udzielonej pożyczki/kredytu, odsetek ustawowych, odsetek umownych, prowizji, wszelkich kosztów i innych opłat, w tym świadczeń ubocznych i kosztów postępowania. Co więcej, w przypadku pożyczek/kredytów wieloletnich obejmuje ona wszelkie koszty i opłaty oraz odsetki za cały okres kredytowania, czyli przy założeniu, że pożyczka/kredyt zostaną spłacone w ostatnim możliwym dniu. Żeby się zatem dowiedzieć, jaka jest aktualna kwota zadłużenia wobec banku czy innego wierzyciela hipotecznego, musicie zobaczyć aktualne zaświadczenie wydane przez wierzyciela hipotecznego. Nie skreślajcie też takiego mieszkania czy domu tylko dlatego, że są obciążone hipoteką – da się tak skonstruować umowę sprzedaży, że część ceny w kwocie odpowiadającej wysokości zadłużenia sprzedającego wobec wierzyciela hipotecznego zapłacicie bezpośrednio na jego rachunek, a resztę na rachunek sprzedającego.

Nie wystarczy zdobywać mądrości, trzeba jeszcze z niej korzystać.

(Cyceron)

Księga wieczysta jest to oficjalny rejestr publiczny prowadzony dla nieruchomości (gruntowych i lokali) oraz praw użytkowania wieczystego, a także spółdzielczych praw do lokali (o ile dla takiego spółdzielczego prawa do lokalu została założona księga wieczysta). Obowiązek prowadzenia ksiąg wieczystych dotyczy nieruchomości oraz praw użytkowania wieczystego, a nie dotyczy spółdzielczych własnościowych praw do lokali (dla nich księga wieczysta jest prowadzona tylko wtedy, gdy ktoś złożył w sądzie wieczystoksięgowym odpowiedni wniosek, co robi się najczęściej wtedy, gdy zaciąga się kredyt hipoteczny i trzeba wpisać hipotekę na rzecz banku). Możecie się jednak jeszcze czasem spotkać z nieruchomościami, dla których do tej pory nie założono ksiąg wieczystych. Nie bójcie się – to nic strasznego i podejrzanego 🙂. Dlaczego tak się mogło stać – to długa opowieść i jak się Wam to przytrafi, na pewno notariusz wszystko szczegółowo wyjaśni, a ja teraz nie będę przynudzać.

Jeśli dysponujecie numerem księgi wieczystej prowadzonej dla domu (właściwie działki, na której znajduje się dom) lub mieszkania, które chcecie kupić (a możecie go uzyskać od sprzedającego lub pośrednika), na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (kod QR) możecie sprawdzić treść księgi wieczystej. Dowiecie się z niej wszystkiego, co najważniejsze, gdyż możecie na niej obejrzeć wszystkie działy księgi wieczystej. Nie będziecie mieli okazji zapoznania się z dokumentami, które stanowiły podstawę wpisów do tej księgi wieczystej (to jest np. wypisem z rejestru gruntów albo aktem notarialnym, na podstawie którego Wasz sprzedający kupił albo dostał w darowiźnie mieszkanie czy dom), ale na pewno jest to jedno z podstawowych, wstępnych źródeł informacji. I co ważne – dostęp do tych danych jest całkowicie bezpłatny.

Księga wieczysta składa się z czterech ponumerowanych działów – i tak:

1) Dział I składa się z 2 części: działu I-O (O jak oznaczenie) zawierającego opis mieszkania lub działki, na której znajduje się dom (położenie, numer ewidencyjny, powierzchnia itp.), oraz działu I-Sp (Sp jak spis praw) zawierającego opis uprawnień, jakie przysługują właścicielowi (np. w przypadku działki – prawo korzystania z działki sąsiedniej jako drogi dojazdowej czy prawo przeprowadzenia przez nią instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej, gazowej, zaś w przypadku mieszkania – udział w nieruchomości wspólnej związany z tym mieszkaniem). Jeśli kupujecie dom znajdujący się na działce, która kiedyś była w użytkowaniu wieczystym, wtedy w księdze wieczystej, w dziale I-O, znajdziecie poza opisem działki też opis domu, zaś jeśli dom znajduje się na działce, do której przysługuje prawo własności, opisu domu w księdze wieczystej raczej nie będzie. I nie ma się czym martwić – tak po prostu jest, bo tak wynika z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości dotyczącego zasad prowadzenia ksiąg wieczystych. Jak zawsze musi być pewien wyjątek od tej zasady i nawet mogę Wam go zdradzić – budynek ujawnia się w księdze wieczystej, gdy są z niego wyodrębniane lokale mieszkalne lub niemieszkalne, czyli w księgach inwestycji deweloperów.

2) Dział II wskazuje, kto jest właścicielem działki lub mieszkania (przy czym jeśli mieszkanie jest spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu – jest to tzw. uprawniony) – zawiera imię, nazwisko, imiona rodziców lub numer PESEL właściciela – w przypadku osoby fizycznej albo jego nazwę (firmę), numer REGON i numer KRS – w przypadku osoby prawnej; w dziale tym jest też wskazane, na jakiej podstawie dana osoba stała się właścicielem/uprawnionym, czyli czy nabyła mieszkanie lub działkę na podstawie określonej umowy i jakiej, czy też może je odziedziczyła.

3) Dział III zawiera opis praw, roszczeń i ograniczeń w rozporządzaniu i zawiera następujące kategorie wpisów: ograniczone prawo rzeczowe, ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością, prawo osobiste, roszczenie, ostrzeżenie, ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością, inny wpis, czyli w tym dziale możecie znaleźć w szczególności następujące wpisy (przyporządkowane do wskazanych powyżej kategorii):

a) „roszczenie o przeniesienie własności” – jest to informacja o tym, że została zawarta umowa przedwstępna dotycząca tego mieszkania czy domu z oznaczeniem, kiedy została zawarta, opisem aktu notarialnego i wskazaniem nabywców; jeśli taki wpis znajduje się w księdze wieczystej, musicie koniecznie ustalić, czy jest aktualny. Taki wpis bowiem oznacza, że pierwszeństwo w nabyciu tego mieszkania czy domu – i to niezależnie od tego, kto jest lub stanie się jego właścicielem – ma osoba, na rzecz której wpisano roszczenie. Teoretycznie możecie kupić takie mieszkanie czy dom pomimo wpisu tego roszczenia, ale musicie się liczyć z tym, że osoba, na rzecz której takie roszczenie jest wpisane w księdze wieczystej, może skutecznie również od Was, jako nowych właścicieli, zażądać, żebyście sprzedali jej to mieszkanie czy dom i to na warunkach, jakie były określone w umowie przedwstępnej, którą zawarła z ówczesnym właścicielem, a która była ujawniona w księdze wieczystej. Wpis roszczenia w księdze wieczystej oznacza rozszerzoną jego skuteczność – jest ono skuteczne nie tylko wobec strony sprzedającej z umowy przedwstępnej, ale też wobec każdego, kto później stanie się właścicielem.

Roszczenie może być już nieaktualne, a wciąż pozostawać wpisane w księdze wieczystej. Ma to miejsce w sytuacji, gdy umowa przedwstępna, która była podstawą wpisu, została rozwiązana przez strony (musi to nastąpić w formie aktu notarialnego) albo któraś ze stron odstąpiła od umowy przedwstępnej. W każdym jednak z powyższych przypadków uprawniony, na rzecz którego wpis roszczenia był dokonany, musi wyrazić zgodę na wykreślenie swego roszczenia z księgi wieczystej. Co więcej, musi to zrobić co najmniej w formie pisemnej, na którym to dokumencie notariusz poświadczy jego podpis, albo w formie aktu notarialnego. Jeśli zatem Wasz sprzedający pokaże Wam wypis aktu notarialnego o rozwiązaniu umowy przedwstępnej zawierający wniosek o wykreślenie opisanego roszczenia z księgi wieczystej albo oświadczenie strony kupującej o wyrażeniu zgody na wykreślenie jej roszczenia z księgi wieczystej sporządzone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, to oznacza, że lokal został „odblokowany” i jest gotowy do sprzedaży.

Jeśli ma miejsce pierwsza ze wskazanych powyżej sytuacji, w dziale III księgi wieczystej pojawi się też tzw. wzmianka oznaczona jako „REP.C./NOTA/(numer)/(oznaczenie roku) – Dz.Kw./(kod wydziału sądu wieczystoksięgowego/(numer)/ (oznaczenie roku)”, czyli informacja o tym, że wniosek o wykreślenie roszczenia został złożony, ale czeka w kolejce i sędzia czy referendarz jeszcze nie dokonali wykreślenia z księgi wieczystej. Czasem może się też zdarzyć tak, że Wasz sprzedający wykorzystał oświadczenie strony kupującej o wyrażeniu zgody na wykreślenie jej roszczenia z księgi wieczystej i sam już złożył wniosek o jego wykreślenie – wówczas w dziale III księgi wieczystej też pojawi się wzmianka, tym razem oznaczona jako „Dz.Kw./(kod wydziału sądu wieczystoksięgowego/ (numer)/(oznaczenie roku)”;

b) „prawo pierwokupu” – jak sama nazwa wskazuje, jest to prawo pierwszeństwa kupna mieszkania czy domu, przysługujące osobie wskazanej w księdze wieczystej, w sytuacji gdy właściciel mieszkania czy domu zdecyduje się na sprzedaż. W księdze wieczystej są wpisane: imię, nazwisko, imiona rodziców i numer PESEL osoby uprawnionej (lub w przypadku gdy jest to spółka lub inna osoba prawna – jej firma i siedziba, numery REGON i KRS) oraz jest wskazane, na jakiej podstawie zostało ustanowione – to możecie wyczytać z księgi wieczystej.

Jeśli w przypadku mieszkania lub domu przysługuje prawo pierwokupu, jego sprzedaż będzie wyglądała w następujący sposób: najpierw musicie zawrzeć ze sprzedającym umowę warunkową sprzedaży – pod warunkiem, że uprawniona osoba nie skorzysta z prawa pierwokupu. Na skorzystanie z prawa pierwokupu uprawniony ma, co do zasady, 30 dni od dnia, gdy dostał informację o zawartej umowie warunkowej. Jeśli chce skorzystać ze swego prawa, składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, doręcza je sprzedającemu i tym samym kupuje dom lub mieszkanie dokładnie na takich samych warunkach, jakie Wy ustaliliście ze sprzedającym i określiliście w umowie warunkowej sprzedaży. Jeśli w tym terminie nie odpowie w ogóle albo odpowie, że nie korzysta z prawa pierwokupu, możecie zawrzeć ze sprzedającym umowę przenoszącą, na podstawie której staniecie się właścicielami domu czy mieszkania.

Uważajcie na jedną rzecz – prawo pierwokupu nie musi być koniecznie wpisywane do księgi wieczystej i nie musi być ustanawiane w akcie notarialnym – w takim wypadku jedyne, co możecie zrobić, to przyjąć odpowiednie oświadczenie (zapewnienie) od sprzedającego w umowie sprzedaży. Dlatego też, gdy kupujecie dom czy mieszkanie, zwróćcie uwagę, czy w akcie notarialnym zostało zapisane, że takie prawo pierwokupu nikomu nie przysługuje;

c) „prawo odkupu” – prawo poprzedniego właściciela domu lub mieszkania do odkupienia go z powrotem od obecnego właściciela, któremu wcześniej je sprzedał. Ustanawia się je w ten sposób, że dotychczasowy właściciel i kupujący postanawiają, że przez pewien ściśle określony czas, nie dłuższy jednak niż 5 lat, dotychczasowy właściciel może, w dowolnej chwili, złożyć w formie aktu notarialnego odpowiednie oświadczenie o skorzystaniu ze swego prawa odkupu. Prawo odkupu nie musi być ustanawiane w akcie notarialnym (ale korzystanie z tego uprawnienia już formy aktu notarialnego wymaga), nie musi być zawarte w umowie sprzedaży – może być ustanowione później i nie musi być koniecznie wpisywane do księgi wieczystej. Dlatego też, gdy kupujecie dom czy mieszkanie, zwróćcie uwagę, czy w akcie notarialnym zostało zapisane, że takie prawo odkupu nie przysługuje poprzedniemu właścicielowi domu czy mieszkania.

Oświadczenie o skorzystaniu z prawa odkupu składa się w obecności aktualnego właściciela albo wypis takiego aktu notarialnego przesyła się aktualnemu właścicielowi. Z chwilą wykonania prawa odkupu obecny właściciel domu czy mieszkania ma obowiązek przenieść z powrotem na swego dawnego sprzedającego własność domu czy mieszkania za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem nakładów. To przeniesienie zwrotne domu czy mieszkania wymaga formy aktu notarialnego.

Jeśli zastanawiacie się, po co w ogóle się takie prawo odkupu ustanawia, odpowiedź jest dość prosta. Czasem decyzję o sprzedaży domu czy mieszkania podejmuje się z uwagi na konieczność uzyskania pieniędzy na ważny życiowy cel (operacja czy inne kosztowne leczenie, spłata pożyczki, bieżące potrzeby w związku z utratą źródeł dochodu), przy jednoczesnej chęci powrotu do stanu, jaki istniał przed zawarciem umowy sprzedaży, jak tylko zmianie ulegną owe okoliczności. Dzięki prawu odkupu dotychczasowy właściciel uzyskuje swoisty „kredyt”. Często też prawu odkupu towarzyszy np. umowa najmu domu czy mieszkania, na podstawie której dotychczasowy właściciel korzysta z domu czy mieszkania za zapłatą czynszu;

d) „dzierżawa” – prawo dzierżawy wynika z umowy dzierżawy dotyczącej domu czy mieszkania. Wydzierżawiający to ten, który oddaje dom czy mieszkanie w dzierżawę, a dzierżawca to ten, który z domu czy mieszkania korzysta i pobiera z tego pożytki. Sama dzierżawa zaś polega na tym, że wydzierżawiający oddaje dzierżawcy dom czy mieszkanie do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony (w dniach, tygodniach, miesiącach, latach) lub nieoznaczony (do czasu wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron lub jej rozwiązania przez obie strony), a dzierżawca płaci wydzierżawiającemu czynsz w kwocie i na zasadach ustalonych między stronami. Dzierżawa tym się różni od najmu, że dom czy mieszkanie są oddawane dzierżawcy nie tylko do używania (tak jak rzecz stanowiąca przedmiot najmu), ale również do pobierania pożytków. To oznacza, że dzierżawca czerpie wszelkie korzyści w postaci przychodu (dochodu), uzyskiwane z domu czy mieszkania w granicach normalnej, prawidłowej gospodarki, bez ich zniszczenia lub utraty. I tak pożytkami naturalnymi są np. zboże, owoce z drzew, piasek, żwir czy glina wykopane z ziemi, drewno pochodzące z lasu. Z tej też przyczyny w przypadku domu lub mieszkania rzadko będziecie mieli do czynienia z dzierżawą.

Jeśli chcecie poznać treść praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy, nie wyczytacie tego z księgi wieczystej. Musicie poprosić swojego sprzedającego o okazanie umowy dzierżawy, którą podpisał z dzierżawcą. Jeśli dzierżawa została wpisana do księgi wieczystej, podpisy na niej musiały być poświadczone przez notariusza.

Jeśli w księdze wieczystej domu lub mieszkania, które chcecie kupić, wpisane jest prawo dzierżawy, koniecznie ustalcie, czy ta dzierżawa jeszcze obowiązuje. Jeśli odpowiedź jest twierdząca, zapoznajcie się z treścią umowy dzierżawy i ustalcie, jaki jest okres wypowiedzenia umowy, aby odpowiednio przeprowadzić negocjacje ze sprzedającym i skonstruować postanowienia Waszej umowy sprzedaży. Jeśli umowa dzierżawy wygasła, a wpis pozostaje w księdze wieczystej, wystarczy, że dzierżawca złoży oświadczenie o wyrażeniu zgody na wykreślenie dzierżawy z księgi wieczystej. Takie oświadczenie musi być sporządzone w formie pisemnej, ale podpis na nim musi być poświadczony przez notariusza. Opisane powyżej oświadczenie będzie załącznikiem do wniosku do sądu o wykreślenie dzierżawy z księgi wieczystej;

e) „najem” – prawo najmu wynika z umowy najmu dotyczącej domu czy mieszkania. Wynajmujący to ten, który oddaje dom czy mieszkanie w najem, a najemca to ten, który z domu czy mieszkania korzysta. Sam najem zaś polega na tym, że wynajmujący oddaje najemcy dom czy mieszkanie do używania przez czas oznaczony (w dniach, tygodniach, miesiącach, latach) lub nieoznaczony (do czasu wypowiedzenia umowy najmu przez jedną ze stron lub jej rozwiązania przez obie strony), a najemca płaci wynajmującemu czynsz w kwocie i na zasadach ustalonych między stronami. Najem tym się różni od dzierżawy, że dom czy mieszkanie są oddawane najemcy tylko do używania, a nie jak w przypadku dzierżawy – także do pobierania pożytków. Z tej też przyczyny w przypadku domu lub mieszkania częściej będziecie mieli do czynienia z najmem, a nie z dzierżawą. Zresztą nawet w Kodeksie cywilnym ustawodawca wyróżnił z ogólnych przepisów o najmie takie, które dotyczą tylko lokali.

Jeśli chcecie poznać treść praw i obowiązków wynikających z umowy najmu, nie wyczytacie tego z księgi wieczystej. Musicie poprosić swojego sprzedającego o okazanie umowy najmu, którą podpisał z najemcą. Umowa najmu domu lub mieszkania, jeśli została zawarta na czas dłuższy niż rok, powinna być zawarta na piśmie, a jeśli najem został wpisany do księgi wieczystej, podpisy na niej musiały być poświadczone przez notariusza.

Jeśli w księdze wieczystej domu lub mieszkania, które chcecie kupić, wpisane jest prawo najmu, koniecznie ustalcie, czy ten najem jeszcze obowiązuje. Jeśli odpowiedź jest twierdząca, zapoznajcie się z treścią umowy najmu i ustalcie, jaki jest okres wypowiedzenia tej umowy, aby odpowiednio przeprowadzić negocjacje ze sprzedającym i skonstruować postanowienia Waszej umowy sprzedaży. Jeśli umowa najmu wygasła, a wpis pozostaje w księdze wieczystej, wystarczy, że najemca złoży oświadczenie o wyrażeniu zgody na wykreślenie najmu z księgi wieczystej. Takie oświadczenie musi być sporządzone w formie pisemnej, ale podpis na nim musi być poświadczony przez notariusza. Opisane powyżej oświadczenie będzie załącznikiem do wniosku do sądu o wykreślenie najmu z księgi wieczystej;

f) „ostrzeżenie o niezgodności między stanem prawnym nieruchomości  ujawnionym  w  księdze  wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym” – jest to informacja wpisywana przez sąd, która ostrzega, że wpisy, które znajdują się w księdze wieczystej, nie są zgodne z rzeczywistością. Sąd prowadzący księgę wieczystą może uzyskać informację np. od innego sądu albo notariusza, że coś się zmieniło, ale nie ma prawa do samodzielnego dokonania zmiany wpisu na prawidłowy. Najczęściej z taką sytuacją będziecie mieli do czynienia, gdy sąd wydał postanowienie o zasiedzeniu, wójt/burmistrz/prezydent miasta wydał decyzję administracyjną skutkującą podziałem działki czy przejściem działki na własność gminy/miasta/ województwa lub gdy przysłowiowy Kowalski, który jest wpisany jako właściciel, zmarł, a postępowanie spadkowe zostało po nim przeprowadzone (w sądzie lub u notariusza), ale jego spadkobiercy nie złożyli jeszcze wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie go i wpisanie ich jako nowych właścicieli. I tak np. w tym ostatnim wypadku sąd wieczystoksięgowy, jak tylko uzyska z sądu spadku lub od notariusza zawiadomienie o tym, że rzeczony Kowalski nie żyje, dokonuje wpisu opisanego ostrzeżenia i zawiadamia o tym spadkobierców Kowalskiego, wzywając ich do złożenia odpowiedniego wniosku. Stosuje też pewną „zachętę” do szybkiego działania, przypominając, że może wymierzyć za opieszałość grzywnę od 500 zł do 10.000 zł;

g) „ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym” – jest to informacja dotycząca tego, że ujawniony z imienia i nazwiska w tym wpisie komornik prowadzi postępowanie egzekucyjne z tej konkretnej nieruchomości w sprawie o ujawnionej we wpisie sygnaturze. Oznacza to, że doszło do tzw. zajęcia, czyli Wasz sprzedający jest czyimś dłużnikiem i nie spłaca swego długu, co skłoniło jego wierzyciela do zastosowania trybu przymusowego odzyskania swoich należności, a to w ostatnim etapie postępowania może doprowadzić do sprzedaży domu/ mieszkania na licytacji komorniczej.

Nie musicie od razu skreślać takiego sprzedającego jako swego kontrahenta, bo może to są przejściowe trudności albo tzw. „wypadek przy pracy”, ale na pewno należy zachować odpowiednie środki ostrożności.

Przed zakupem mieszkania czy domu powinniście uzyskać od komornika dokument potwierdzający aktualną wysokość zadłużenia oraz rachunek właściwy do spłaty zadłużenia. Możecie wtedy umówić się ze sprzedającym, że albo kupicie mieszkanie lub dom, dopiero gdy sprzedający ureguluje należności i otrzyma od komornika postanowienie o umorzeniu postępowania egzekucyjnego, potwierdzające, że wszelkie należności, w tym koszty komornicze, zostały zapłacone (co jest mało prawdopodobne, skoro nie spłacił zaległości do tej pory, to raczej tak od razu ich nie spłaci), albo ustalicie, że część ceny, którą macie zapłacić sprzedającemu, zostanie uregulowana bezpośrednio na rachunek bankowy komornika, celem spłaty długu sprzedającego, zaś należna sprzedającemu reszta ceny zostanie mu zapłacona dopiero po przekazaniu Wam postanowienia o umorzeniu postępowania egzekucyjnego, potwierdzającego, że wszelkie należności, w tym koszty komornicze, zostały zapłacone.

Wykreśleniem tego ostrzeżenia z księgi wieczystej nie musicie się martwić – aktualnie przepisy zobowiązują komornika, w przypadku umorzenia postępowania egzekucyjnego, do złożenia wniosku o wykreślenie wpisu o wszczęcie egzekucji z księgi wieczystej;

h) „zakaz zbywania i obciążania” może dotyczyć nieruchomości lub spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Jest to sposób zabezpieczenia roszczenia jakiejś osoby w postępowaniu sądowym (o wydanie nieruchomości i opróżnienie mieszkania, o wykonanie czynności przez dłużnika, o zaniechanie czynności przez dłużnika i nieprzeszkadzanie czynności wierzyciela, o ustanowienie służebności drogi koniecznej, o zniesienie wspólności ustawowej między małżonkami, o podział majątku wspólnego, o dział spadku, o obniżenie lub uchylenie obowiązku alimentacyjnego czy renty), aby właściciel nie zaczął wyzbywać się majątku w postaci tego mieszkania lub domu. Wpis w księdze wieczystej ostrzeżenia o zakazie zbywania powoduje, że właściciel nie może Wam sprzedać takiego mieszkania lub domu, dopóki nie uzyska prawomocnego postanowienia o upadku tego zabezpieczenia – stanowi ono podstawę wykreślenia zakazu z księgi wieczystej i wystarcza do skutecznego nabycia domu czy mieszkania;

i) „służebność osobista” – jest to tzw. ograniczone prawo rzeczowe, które może obciążać tylko nieruchomości (własność i prawo użytkowania wieczystego). Nie znajdziecie go zatem nigdy w księdze wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Polega na uprawnieniu określonej osoby do określonych czynności, co jest jednoznaczne z tym, że właściciel mieszkania czy domu może z niego korzystać w ograniczonym zakresie. Służebność osobista powstaje na podstawie umowy między właścicielem a uprawnionym, sporządzonej w formie aktu notarialnego, oświadczenia właściciela zawartego w akcie notarialnym, orzeczenia sądowego lub decyzji administracyjnej. Osoba uprawniona z tytułu służebności będzie ujawniona w księdze wieczystej poprzez wskazanie jej imienia, nazwiska, imion rodziców lub numeru PESEL. Praw ze służebności osobistej nie można przenieść na kogoś innego. Nie można jej odziedziczyć. Służebność osobista może być ustanowiona odpłatnie lub nieodpłatnie, na czas nieoznaczony (najdłużej dożywotnio) lub na czas oznaczony – taka informacja jest wpisana w księdze wieczystej. Służebność wygasa najpóźniej z chwilą śmierci osoby uprawnionej – żeby ją wykreślić z księgi wieczystej wystarczy odpis skrócony aktu zgonu uprawnionego. Można się też zrzec służebności osobistej – wystarczy, że uprawniony złoży oświadczenie o zrzeczeniu się służebności osobistej i wyrażeniu zgody na wykreślenie jej z księgi wieczystej. Takie oświadczenie musi być sporządzone w formie pisemnej, ale podpis na nim musi być poświadczony przez notariusza. Odpis skrócony aktu zgonu lub opisane powyżej oświadczenie będą załącznikiem do wniosku o wykreślenie służebności osobistej z księgi wieczystej składanego do sądu.

Jednym z rodzajów służebności osobistej jest „służebność mieszkania”, która daje możliwość korzystania nie tylko z mieszkania, ale też z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Poza tym osoba posiadająca służebność mieszkania może pozwolić na pozostanie w mieszkaniu i korzystanie z niego: swojemu mężowi/ swojej żonie, małoletnim dzieciom (aż do uzyskania przez nie pełnoletności) oraz innym osobom, gdy są przez nią utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego;

j) „prawo dożywocia” jest prawem na rzecz oznaczonej osoby, które powstało, jeżeli Wasz sprzedający nabył mieszkanie (ale nie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) lub dom na podstawie umowy o dożywocie. Polega ono na tym, że uprawniony może dożywotnio zamieszkiwać w mieszkaniu lub domu jako domownik. Należy mu „dostarczać wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału” (tak, to brzmi trochę zabawnie jak na obecne czasy, ale nie dziwcie się – zapisy pochodzą z czasu wejścia w życie Kodeksu cywilnego, czyli z dnia 1 stycznia 1965 roku), zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Najczęściej taka umowa jest zawierana pomiędzy osobą starszą, która nie ma nikogo z rodziny, komu chciałaby przekazać, za życia czy po śmierci, swoje mieszkanie lub dom, a ma osobę, z którą nie jest spokrewniona, a którą darzy zaufaniem i której chciałaby pozostawić po sobie mieszkanie lub dom. Nie ma jednak do niej na tyle zaufania (i słusznie!), aby nie zabezpieczyć swoich praw do korzystania z tego mieszkania lub domu do końca swoich dni. Bo zakładam, że nie o kwestie podatkowe tu chodzi 😉. Umowa o dożywocie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%, zaś umowa darowizny pomiędzy osobami niespokrewnionymi – podatkiem od spadków i darowizn według stawki około 20%.

Możecie kupić mieszkanie lub dom z prawem dożywocia i nie wymaga to zgody uprawnionego, ale musicie liczyć się z tym, że jako kupujący, od dnia nabycia, będziecie ponosić także osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte prawem dożywocia, czyli wykonywać wszystkie obowiązki na rzecz uprawnionego objęte zakresem dożywocia. Ponadto uprawniony (tak na marginesie – on się nazywa dożywotnikiem) może żądać, na drodze sądowej, zamiany swojego prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości prawa dożywocia i wtedy to Wy jako kupujący będziecie zobowiązani do płacenia na jego rzecz renty w wysokości ustalonej przez sąd.

Prawo dożywocia nie może być przeniesione na kogoś innego i wygasa z chwilą śmierci uprawnionego. Żeby je wykreślić z księgi wieczystej, wystarczy odpis skrócony aktu zgonu uprawnionego. Dokument ten będzie załącznikiem do wniosku o wykreślenie prawa dożywocia z księgi wieczystej składanego do sądu;

k) „służebność gruntowa” – jest to tzw. ograniczone prawo rzeczowe, które może obciążać tylko nieruchomości (własność i prawo użytkowania wieczystego). Nie znajdziecie go zatem nigdy w księdze wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Polega na uprawnieniu właściciela/użytkownika wieczystego innej nieruchomości do korzystania w określony sposób z nieruchomości obciążonej albo na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej jest pozbawiony lub ograniczony w określony sposób w możliwości korzystania ze swojej nieruchomości. Uprawniony musi jednak zawsze wykonywać swoje prawo tak, żeby jak najmniej utrudniać korzystanie z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa dotyczy konkretnych nieruchomości, z których jedna jest obciążona, a druga tzw. władnąca (czyli uprawniona), niezależnie od tego, kto jest, był lub będzie właścicielem każdej z nich. Nie jest więc ustanawiana, jak służebność osobista, na rzecz określonej osoby. To też oznacza, że w księdze wieczystej, jako uprawniony, wpisana będzie konkretna nieruchomość z oznaczeniem numeru jej księgi wieczystej, a nie właściciel nieruchomości uprawnionej wymieniony z imienia i nazwiska. Najczęściej służebności gruntowe ustanawiane są pomiędzy nieruchomościami sąsiadującymi ze sobą i polegają na prawie przejścia, przejazdu lub przeprowadzenia mediów przez jedną nieruchomość do innej nieruchomości, prawie oparcia budynku o istniejącą już ścianę budynku sąsiada, prawie ograniczenia budowy na swoim gruncie do określonej wysokości po to, by nie zasłonić widoku czy zapewnić dotarcie światła. Pewnie też słyszeliście kiedyś o tzw. drodze koniecznej. Mowa o sytuacji, gdy jedna nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej (nie leży przy drodze, a jej właściciel jednak chciałby dojść i dojechać do swojej działki), a inna sąsiadująca z nią nieruchomość takowy dostęp ma i dlatego ustanawia się na niej służebność gruntową polegającą na prawie przejścia i przejazdu celem uzyskania dostępu do drogi publicznej;

l) „podział do korzystania” – ten wpis dotyczy głównie garaży oraz działek zabudowanych budynkiem wielorodzinnym, gdy zostały z niego wyodrębnione lokale i nieruchomość stała się tzw. nieruchomością wspólną, przy czym zawsze dotyczy sytuacji, gdy współwłaścicieli mamy co najmniej dwóch. Tylko wtedy jest sens określenia, kto i w jakim zakresie korzysta z danej nieruchomości – gdy jest jeden właściciel, on jest „panem i władcą” całości.

Współwłaściciele określają, z jakiej części garażu czy nieruchomości wspólnej korzysta dany współwłaściciel: że ma prawo wyłącznego korzystania z oznaczonego miejsca postojowego, schowka, komórki lokatorskiej albo balkonu, loggii, tarasu czy ogródka (tak, tak, to jest też część wspólna, która, żeby Wam przysługiwała bez konieczności goszczenia niezaproszonego sąsiada, musi być przydzielona do konkretnego mieszkania). Co ważne, taki podział do korzystania jest wprowadzony umową, która wiąże każdego kolejnego nabywcę, czyli jeśli Wasz sprzedający sprzedaje lokal z tarasem albo udział w garażu z miejscem postojowym nr 1, to Wam również, jako nabywcom, taras i miejsce postojowe nr 1 będzie przysługiwało i to na takich samych zasadach jak Waszemu sprzedającemu.

Jedna uwaga – ujawnienie podziału do korzystania w księdze wieczystej nie jest obowiązkowe. Jeśli Wasz sprzedający mówi, że ma prawo korzystania z tarasu albo z miejsca postojowego nr 1 w garażu, a nie znajdziecie tego wpisu w księdze wieczystej, to wcale nie musi oznaczać, że trafiliście na oszusta. Musicie wtedy

m) poprosić o wypis aktu notarialnego, na podstawie którego Wasz sprzedający stał się właścicielem lokalu i współwłaścicielem garażu, i z niego się dowiecie, jak jest w rzeczywistości;

n) „roszczenie o opłatę przekształceniową” – jeśli grunt pod budynkiem jednorodzinnym lub pod budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, w którym co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, był oddany w użytkowanie wieczyste (nieważne, gminy czy Skarbu Państwa), z dniem 01 stycznia 2019 roku, z mocy prawa (co jednak musiało być potwierdzone odpowiednim zaświadczeniem), na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, nastąpiło przekształcenie użytkowania wieczystego tego gruntu we własność. Przekształcenie to nie zostało dokonane jednak za darmo – w miejsce opłaty za użytkowanie wieczyste pojawiła się opłata przekształceniowa, wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Wysokość opłaty przekształceniowej jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała w dniu przekształcenia. Możecie zgłosić dotychczasowemu właścicielowi gruntu, na piśmie, zamiar jednorazowego wniesienia opłaty w kwocie pozostającej do spłaty, korzystając przy tym z bonifikaty określonej co do gruntów Skarbu Państwa – w zarządzeniu wojewody, a co do gruntów gminy – w uchwale rady gminy. Im szybciej wniesiecie opłatę jednorazową, tym bonifikata jest większa. Bonifikata może wynosić nawet 98% (!).

Do czasu wniesienia opłaty przekształceniowej – czyli maksymalnie przez 20 lat lub jako opłaty jednorazowej – dawny właściciel gruntu chce mieć zawartą w księdze wieczystej informację, że właściciel domu/mieszkania jeszcze opłaty za przekształcenie nie uregulował i dlatego sąd wieczystoksięgowy z urzędu dokonuje wpisu roszczenia o opłatę przekształceniową. Czyli na wpis roszczenia nie mamy wpływu – dzieje się to poza nami. Jednak gdy opłata przekształceniowa (czy opłata jednorazowa) zostanie zapłacona, Skarb Państwa lub gmina wydaje zaświadczenie potwierdzające zapłatę i na podstawie tego zaświadczenia można złożyć wniosek do sądu o wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej (opłata sądowa za wykreślenie to 250 zł).

4) Dział IV zawiera wpisy:

a) hipotek, które obciążają dom czy mieszkanie; czym jest hipoteka – patrz definicja hipoteka;

tutaj jedna uwaga na marginesie: w księdze wieczystej domu lub mieszkania możecie się spotkać z kilkoma rodzajami hipotek i na te poniższe chciałabym zwrócić Waszą uwagę:

– hipoteka łączna – taka hipoteka obciąża więcej niż jedną nieruchomość; z hipoteką łączną możecie się spotkać głównie w sytuacji, gdy kupujecie mieszkanie oraz udział w garażu (patrz definicja garażu), a Wasz sprzedający zaciągał kredyt na nabycie mieszkania i udziału w garażu – wówczas musiał ustanowić hipotekę łączną na mieszkaniu i na udziale w garażu;

– hipoteka kaucyjna – hipoteka, która została ustanowiona przed dniem 20 lutego 2011 roku i stanowiła zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej, czyli w przypadku hipotek ustanowionych na rzecz banków udzielających kredytu czy pożyczki zabezpieczała wierzytelność banku o zwrot odsetek, prowizji oraz innych kosztów i opłat związanych z udzieleniem kredytu/pożyczki (nieobjęte hipoteką zwykłą);

– hipoteka przymusowa – taka hipoteka, jak sama nazwa wskazuje, powstaje wbrew woli właściciela – stanowi zabezpieczenie wierzytelności stwierdzonej tytułem wykonawczym określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym albo jest wpisana na podstawie postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienia prokuratora, decyzji administracyjnej, dokumentu zabezpieczenia lub zarządzenia zabezpieczenia. Najczęściej spotkacie się z tym, że hipoteka przymusowa jest ustanowiona na rzecz: Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (jako zabezpieczenie zapłaty składek na ubezpieczenia społeczne, zdrowotne, Fundusz Pracy czy Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych) czy naczelnika urzędu skarbowego (jako zabezpieczenie zapłaty podatku VAT, podatku dochodowego) wykonujących zadania Skarbu Państwa lub określonej gminy (jako zabezpieczenie zapłaty podatku od nieruchomości). Celem takiej hipoteki jest ochrona interesów wierzyciela na wypadek, gdyby „kreatywny dłużnik” zamierzał zbyć dom czy mieszkanie z zamiarem ukrycia swojego majątku przed wierzycielem;

– hipoteka umowna – tak nazywana będzie hipoteka, która została ustanowiona od dnia 20 lutego 2011 roku i zastąpiła dotychczas występujące dwa rodzaje hipotek – hipotekę zwykłą i hipotekę kaucyjną;

– hipoteka zwykła – hipoteka, która została ustanowiona przed dniem 20 lutego 2011 roku i stanowiła zabezpieczenie wierzytelności istniejących, czyli w przypadku hipotek ustanowionych na rzecz banków udzielających kredytu czy pożyczki zabezpieczała wierzytelność banku o zwrot kapitału kredytu/pożyczki;

b) roszczenia określonego podmiotu o ustanowienie hipoteki – z wpisem takiego roszczenia w księdze wieczystej spotkacie się w sytuacji, gdy wierzycielem hipotecznym jest bank hipoteczny. Jeśli kupujecie dom lub mieszkanie na rynku pierwotnym – patrz definicja rynku pierwotnego – od dewelopera – patrz definicja dewelopera – i zaciągacie kredyt w banku hipotecznym (takim, który w swej nazwie ma wyrazy „bank hipoteczny”), to bank ten może Wam jako kredytobiorcom (czyli de facto na rachunek dewelopera) wypłacić określoną w umowie kredytowej kwotę pieniędzy przed ustanowieniem hipoteki na nabywanym przez Was mieszkaniu (nie ma jak tego zrobić, bo mieszkania nie ma – buduje się), ale wtedy żąda, aby w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnione zostało roszczenie banku hipotecznego o ustanowienie na jego rzecz hipoteki, dla zabezpieczenia spłaty kredytu na Waszym mieszkaniu jednocześnie z wyodrębnieniem tego lokalu. Wniosek o wpis takiego roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości dewelopera może być złożony przez samego dewelopera (zdarza się to bardzo rzadko) albo przez bank hipoteczny lub przez Was i nie wymaga zgody dewelopera.

Gdy będziecie zawierali z deweloperem umowę ustanowienia odrębnej własności Waszego mieszkania i jego sprzedaży na Waszą rzecz, w tym samym akcie notarialnym ustanowicie hipotekę na Waszym lokalu na rzecz banku hipotecznego, który udzielił Wam kredytu, a ów bank hipoteczny wyrazi zgodę na wykreślenie opisanego roszczenia z księgi wieczystej nieruchomości dewelopera. Chodzi bowiem m.in. o to, że skoro bank hipoteczny wypłaca na rzecz dewelopera pieniądze w Waszym imieniu, żeby zapłacić część lub całość ceny za Wasze mieszkanie, to chce uniknąć sytuacji, w której, kiedy już te pieniądze zostaną wypłacone, Wy zrobicie mu psikusa i ustanowicie na swoim mieszkaniu, na pierwszym miejscu w księdze wieczystej, hipotekę na rzecz innego wierzyciela;

c) uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym – zanim o samym uprawnieniu, to na początek o tym, czym jest to tzw. opróżnione miejsce hipoteczne. Jeśli dana hipoteka umowna lub przymusowa, obciążająca dom czy mieszkanie, wygasła (dług został spłacony czy też z innych przyczyn wierzyciel hipoteczny wyraził zgodę na wykreślenie hipoteki), właściciel domu czy mieszkania ma uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, czyli miejscem w księdze wieczystej, które stanie się puste po wykreśleniu tej konkretnej hipoteki z księgi wieczystej. Jak zwykle najlepiej wyjaśnić to na przykładzie: jeśli dom czy mieszkanie było obciążone hipoteką do kwoty 200.000 zł wpisaną na rzecz banku X pod numerem jeden i ta hipoteka wygasła, to pod tym numerem jeden w księdze wieczystej na skutek wykreślenia opisanej hipoteki powstanie puste miejsce („dziura”) i jest to tzw. opróżnione miejsce hipoteczne. Na tym wolnym miejscu właściciel domu lub mieszkania może ustanowić nową hipotekę, np. na rzecz banku X lub Y albo przenieść na nie (za zgodą uprawnionego) którąkolwiek z hipotek obciążających dom czy mieszkanie, a wpisanych w dalszej kolejności w księdze wieczystej (pod numerami drugim, trzecim itd.). Jeśli na moment wykreślenia hipoteki banku X właściciel nie miał żadnego wierzyciela, nie miał potrzeby ustanawiania nowej hipoteki na pustym miejscu albo nie miał innych hipotek, które chciałby przenieść, może to prawo zachować sobie na później, ale tylko pod warunkiem, że jednocześnie z wnioskiem o wykreślenie hipoteki banku X wpisze swoje uprawnienie do księgi wieczystej. W przeciwnym razie to uprawnienie wygasa, a jeśli dom czy mieszkanie były obciążone innymi hipotekami, to w pierwszej kolejności zaspokojony będzie po prostu wierzyciel z hipoteki wpisanej pod numerem dwa, następnie wierzyciel z hipoteki wpisanej pod numerem trzy itd. Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym oznacza ni mniej ni więcej tylko tyle, że właściciel domu czy mieszkania „zabukował” dla kogoś, jakiegoś wierzyciela, miejsce w księdze wieczystej, na którym może ustanowić hipotekę w kwocie maksymalnej takiej, w jakiej wcześniej była ustanowiona wykreślona hipoteka. Jeśli kupicie dom lub mieszkanie z takim wpisem, jako nowy właściciel przejmujecie to uprawnienie.

Zwróćcie też uwagę na to, że istnieje coś takiego jak możliwość wpisu w księdze wieczystej roszczenia danego wierzyciela hipotecznego (np. banku) o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę (która jest wpisana wyżej, czyli taki wierzyciel byłby zaspokojony wcześniej). W takim przypadku hipoteka uzyskuje przyrzeczone miejsce z chwilą, gdy stanie się ono wolne. Jest to zatem „zabukowanie” na przyszłość, tym razem dla konkretnego wierzyciela hipotecznego, określonego miejsca w księdze wieczystej, w sytuacji, gdy na chwilę wpisu roszczenia to miejsce jest jeszcze zajęte. Z góry zatem wiadomo, kto po zwolnieniu miejsca zostanie automatycznie na nie przeniesiony.

Opróżnione miejsca hipoteczne powstają tylko po hipotekach ustanowionych od dnia 20 lutego 2011 roku.

Mój jest ten kawałek podłogi.

(Waldemar Miszczor)

Lokal to wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń. To pojęcie obejmuje zarówno lokale mieszkalne, jak i niemieszkalne (tzw. usługowe lub o innym przeznaczeniu, w tym garaże). W lokalu mieszkalnym zaspokajacie swoje potrzeby mieszkaniowe, czyli po prostu mieszkacie, zaś w lokalu niemieszkalnym realizuje się inne cele, czyli prowadzi działalność gospodarczą i zawodową (wszelkie punkty usługowe, jak fryzjer czy kosmetyczka, sklepy, biura, przychodnie, gabinety, kancelarie itp.) lub parkuje samochody. W sensie prawnym lokalem jest tylko lokal stanowiący odrębną nieruchomość, czyli taki, który ma swoją księgę wieczystą i jest z nim związany udział w tzw. nieruchomości wspólnej – w gruncie pod budynkiem i we wszystkich częściach wspólnych budynku, które nie zostały przeznaczone do użytku właścicieli poszczególnych lokali (windy, klatki schodowe itp.). Tych obu warunków łącznie nie spełnia spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zatem prawo to jest czymś innym niż lokal stanowiący odrębną nieruchomość.

Marian, tu jest jakby luksusowo.

(Roman Załuski, Ilona Łepkowska)

Mieszkanie – lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Superficies solo cedit,
czyli to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi.

Nieruchomość to pojęcie zdefiniowane w Kodeksie cywilnym i obejmuje zarówno grunty, budynki trwale z gruntem związane stanowiące odrębne od gruntu przedmioty własności (czyli znajdujące się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste) oraz lokale stanowiące odrębne nieruchomości – patrz definicja lokalu i odrębnej własności lokalu. Nieruchomość gruntowa nie zawsze oznacza to samo co działka gruntu (działka ewidencyjna o określonym numerze). Jedna księga wieczysta prowadzona dla danej nieruchomości gruntowej może obejmować jedną lub kilka działek ewidencyjnych. Nieruchomość gruntowa może być niezabudowana lub zabudowana np. domem – patrz definicja domu.

I teraz najważniejszy podpis, czyli mój.

(Wojciech Smarzowski)

Notariusz, zwany też rejentem lub sędzią, to osoba zaufania publicznego wykonująca wolny zawód, korzystająca z ochrony jak funkcjonariusz publiczny (takiej jak policjant), czyli z jednej strony osoba wykonująca samodzielnie zawód wymagający szczególnych kwalifikacji fachowych (studia wyższe i zdany państwowy egzamin notarialny) i osobistych (niekaralność, nieskazitelny charakter), którego wykonywanie opiera się na szczególnym zaufaniu klienta, a z drugiej taki à la urzędnik państwowy. Tak to wygląda z prawniczego punktu widzenia, ale miało być przede wszystkim „po ludzku”, czyli to po prostu osoba, która przygotuje i podpisze z Wami akt notarialny umowy sprzedaży domu lub mieszkania. Wciąż niestety funkcjonuje wyobrażenie notariusza jako sędziwego urzędnika mówiącego niezrozumiałym językiem prawniczym, ale (uwierzcie mi) notariusz wcale nie musi być wiekowym i nudnym dziwakiem, który zajmuje się tylko bezrefleksyjnym stawianiem pieczątek. Może, a właściwie powinien, okazać się bardzo pomocny przy nadaniu Waszym ustaleniom odpowiedniej formy i „ubraniu” ich w odpowiednie zapisy, zgodne z przepisami prawa. Nie zdziwcie się też, że naczelną zasadą wszystkich notariuszy jest to, że umowy są na złe czasy, co oznacza, że będą przed Wami roztaczać czarne scenariusze na zasadzie „co by było, gdyby Pan nie zapłacił ceny” czy „co by było, gdyby Pan nie wydał kluczy” itp. Nie chodzi o to, że źle Wam z oczu patrzy albo że podejrzewają Was czy drugą stronę o złe zamiary – chodzi tylko o to, żeby obie strony umowy były w równym stopniu dobrze zabezpieczone. Bo jak pięknie zapisano w Prawie o notariacie: „notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne”, i to niezależnie, czy został wybrany przez kupującego, czy przez sprzedającego.

Każdy notariusz może prowadzić tylko jedną kancelarię notarialną i nie ma możliwości posiadania jej oddziałów w różnych miejscowościach. Nie ma jednak żadnej „rejonizacji”, czyli konkretnego notariusza wybierają strony umowy i to one decydują, czy będzie to ktoś z tej czy innej miejscowości (niezależnie od miejsca położenia domu czy mieszkania albo miejsca zamieszkania danej strony umowy), kobieta czy mężczyzna, ktoś z większym czy mniejszym doświadczeniem itp. Każdy notariusz ma taki sam zakres uprawnień i obowiązków. Z przepisów prawa nie wynika, która ze stron dokonuje wyboru notariusza, ale zasadą jest, jak to w życiu zwykle bywa – kto płaci, ten wybiera, a że płaci kupujący, to wybiera też najczęściej kupujący. Każdy notariusz powinien wskazać stronom (lub pośrednikowi, który reprezentuje strony) zakres danych i dokumentów koniecznych lub potrzebnych do przeprowadzenia transakcji sprzedaży (jakich – o tym mowa w dalszych rozdziałach).

Za sporządzenie aktu notarialnego notariusz pobierze od Was wynagrodzenie, o czym szczegółowo opowiem też w dalszej części opracowania.

M jak mieszkanie

Odrębna własność lokalu – to lokal – patrz definicja lokalu – będący własnością sprzedającego. Odrębna własność lokalu charakteryzuje się tym, że:

– właścicielowi przysługuje prawo do korzystania z danego mieszkania, z prawem zamieszkiwania w nim, wykonywania w nim prac remontowych, osiągania korzyści z mieszkania (z prawem najmu włącznie), w zasadzie niczym nieograniczone (poza przeznaczeniem lokalu i tzw. zasadami współżycia społecznego),

– ma swoją księgę wieczystą,

– jest z nim związany udział w tzw. nieruchomości wspólnej – w gruncie pod budynkiem i we wszystkich częściach wspólnych budynku, które nie zostały przeznaczone do użytku właścicieli poszczególnych lokali (windy, klatki schodowe itp.),

– można nabyć takie mieszkanie od osoby, której ono już przysługuje (czyli na tzw. rynku wtórnym – patrz definicja rynku wtórnego), albo od dewelopera (czyli na tzw. rynku pierwotnym – patrz definicja rynku pierwotnego),

– jest prawem zbywalnym, czyli można je zbyć dowolnym tytułem – sprzedać, zamienić lub darować,

– umowa zbycia (np. sprzedaży, zamiany czy darowizny) takiego mieszkania wymaga formy aktu notarialnego,

– przechodzi na spadkobierców – można je odziedziczyć w drodze dziedziczenia zarówno ustawowego, jak i testamentowego,

– można je obciążyć hipoteką, służebnością czy dożywociem,

– podlega egzekucji – jeśli jesteście dłużnikami, to Wasi wierzyciele mogą uzyskać zajęcie takiego mieszkania w postępowaniu egzekucyjnym,

– dowodem, że komuś przysługuje odrębna własność lokalu, jest odpis księgi wieczystej,

– bieżące opłaty związane z korzystaniem z takiego mieszkania (tzw. czynsz) ponosi się na rzecz wspólnoty mieszkaniowej i płaci się je zarządowi/zarządcy wspólnoty mieszkaniowej.

Ekspert to taki człowiek, który popełnił wszystkie możliwe błędy w bardzo wąskiej dziedzinie.

(Niels Bohr)

Pośrednik w obrocie nieruchomościami to zgodnie z definicją zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a „po ludzku” osoba, która w ramach swojej działalności gospodarczej odpłatnie wykonuje czynności prowadzące do zawarcia przez inne osoby umów: nabycia lub zbycia praw do nieruchomości (patrz definicja nieruchomości), nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (patrz definicja spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), najmu lub dzierżawy (patrz definicja najmu i dzierżawy) nieruchomości lub ich części, innych umów, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części. Pamiętajcie, że „nabycie lub zbycie” to nie tylko sprzedaż, ale też np. zamiana.

Z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami zawierana jest umowa pośrednictwa (pisemna lub w formie elektronicznej).

Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Budujemy nowy dom, jeszcze jeden nowy dom…

(Wacław Stępień)

Rynek pierwotny to nabywanie domu lub mieszkania bezpośrednio od dewelopera. Na rynku pierwotnym kupujecie wybudowane przez dewelopera: mieszkanie, samodzielny garaż, udział w garażu wielostanowiskowym, dom – oczywiście zawsze za określoną cenę, która jest ceną brutto, czyli zawierającą podatek VAT i niepowiększaną o podatek od czynności cywilnoprawnych (2% od wartości rynkowej). Stajecie się tym samym pierwszym właścicielem mieszkania czy domu po jego wybudowaniu, ale wraz z „zapachem nowości” otrzymujecie w pakiecie zwykle tzw. stan deweloperski, czyli tylko Wasza fantazja i zasobność portfela ograniczają Was w urządzeniu nowego mieszkania czy domu.

Mieszkaniowy second hand

Rynek wtórny to nabywanie mieszkania lub domu już wcześniej używanych przez poprzednich właścicieli, z tzw. drugiej ręki. Na rynku wtórnym kupujecie użytkowane już wcześniej przez kogoś: mieszkanie, garaż, udział w garażu wielostanowiskowym, dom – oczywiście zawsze za określoną cenę, która jest powiększana o płacony przez kupującego przy umowie sprzedaży podatek od czynności cywilnoprawnych (2% od wartości rynkowej). Stajecie się tym samym kolejnym właścicielem mieszkania czy domu, które już nie pachną nowością, ale najczęściej są urządzone i często gotowe do zamieszkania, przynajmniej teoretycznie, o ile sprzedający trafił w Wasz gust.

Ni pies ni wydra, coś na kształt świdra?

(autor nieznany)

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o charakterze mieszkalnym:

– jest to ograniczone prawo rzeczowe – prawo ustanowione na nieruchomości będącej własnością lub pozostającej w użytkowaniu wieczystym spółdzielni mieszkaniowej (przynajmniej tak powinno być), czyli właścicielem budynku jest spółdzielnia mieszkaniowa,

– a uprawnionemu do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo do korzystania z danego mieszkania, z prawem zamieszkiwania w nim, wykonywania w nim prac remontowych, osiągania korzyści z mieszkania (z prawem najmu włącznie),

– ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu nie jest związany udział w tzw. nieruchomości wspólnej – w gruncie pod budynkiem i we wszystkich częściach wspólnych budynku, które nie zostały przeznaczone do użytku właścicieli poszczególnych lokali (windy, klatki schodowe itp.),

– można je obecnie nabyć tylko od osoby, której to prawo już przysługuje (czyli na tzw. rynku wtórnym), która (lub jej poprzednik prawny) nabyła to prawo od spółdzielni mieszkaniowej (w zależności od tego, kiedy nabycie nastąpiło – mogło to nastąpić w drodze przydziału lub umowy ze spółdzielnią mieszkaniową),

– jest to prawo zbywalne, czyli można je zbyć dowolnym tytułem – sprzedać, zamienić lub darować,

– umowa zbycia (np. sprzedaży, zamiany czy darowizny) tego prawa wymaga formy aktu notarialnego,

– przechodzi na spadkobierców – można je odziedziczyć w drodze dziedziczenia zarówno ustawowego, jak i testamentowego,

– można je obciążyć hipoteką, ale nie służebnością ani dożywociem,

– podlega egzekucji – jeśli jesteście dłużnikami, to Wasi wierzyciele mogą uzyskać zajęcie tego prawa w postępowaniu egzekucyjnym,

– można dla tego prawa założyć księgę wieczystą, ale nie jest to obowiązkowe – dzieje się tak najczęściej wtedy, gdy zaciąga się kredyt hipoteczny i trzeba wpisać hipotekę na rzecz banku, bo bez księgi wieczystej jest to niemożliwe,

– dowodem, że komuś przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zaświadczenie wydane przez zarząd spółdzielni mieszkaniowej, a jeśli dla tego prawa jest prowadzona księga wieczysta – również odpis księgi wieczystej,

– bieżące opłaty związane z korzystaniem z takiego mieszkania (tzw. czynsz) ponosi się na rzecz spółdzielni mieszkaniowej.

Czyli sami widzicie – jeśli przysługuje Wam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to jesteście jakby właścicielami mieszkania, ale nie do końca. Żeby na koniec pokazać to na ekstremalnym przykładzie – jeśli w budynku dojdzie do wybuchu instalacji gazowej i budynek przestanie istnieć, to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w tym budynku również przestanie istnieć (i nic Wam nie zostaje, nawet udział w gruncie pod dawnym budynkiem), a jeśli mieliście odrębną własność lokalu, a w związku z tym udział w gruncie pod budynkiem, to razem z sąsiadami zbudujecie nowy budynek na tym gruncie.

Coś za coś

Umowa sprzedaży – tak się nazywa ta umowa w Kodeksie cywilnym i do takiej terminologii warto się przyzwyczaić, choć w języku potocznym i licznych internetowych wzorach na pewno spotkacie się ze sformułowanie „umowa kupna – sprzedaży”. Na podstawie umowy sprzedaży sprzedający sprzedaje dom lub mieszkanie kupującemu za określoną cenę, a kupujący ten dom lub mieszkanie za ustaloną cenę kupuje, co oznacza, że obowiązkiem sprzedającego jest przenieść własność domu lub mieszkania na kupującego i wydać mu go w posiadanie (czyli tzw. przekazanie kluczy), a obowiązkiem kupującego jest zapłata ceny i odebranie domu lub mieszkania.

Grunt to grunt?

Użytkowanie wieczyste to rodzaj prawa do gruntu. Jeśli kupujecie działkę (nieważne, czy niezabudowaną, czy też zabudowaną), to prawem do gruntu jest prawo własności albo prawo użytkowania wieczystego. Użytkowanie wieczyste oznacza, że właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, gmina, powiat, województwo lub związek jednostek samorządu terytorialnego, a użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu i rozporządzać tym gruntem jak właściciel (zbywać, w tym sprzedawać lub obciążać), bez zgody właściciela gruntu. Prawo użytkowania wieczystego jest ustanowione maksymalnie na okres 99 lat, ale w ciągu ostatnich 5 lat przed upływem tego terminu użytkownik wieczysty może żądać jego przedłużenia na dalszy okres – od 40 do 99 lat. W praktyce nie zdarzy się Wam sytuacja, w której przedmiotem umowy sprzedaży będzie działka gruntu w użytkowaniu wieczystym zabudowana domem, gdyż z dniem 01 stycznia 2019 roku nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zostało to dokonane z mocy prawa, co oznacza, że nawet brak odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej nie jest przeszkodą do zawarcia umowy sprzedaży, a jej przedmiotem będzie i tak prawo własności działki zabudowanej domem. Do zawarcia umowy sprzedaży wymagane będzie tylko odpowiednie zaświadczenie wydane przez dawnego właściciela gruntu.

Być czy mieć?

Właściciel to osoba fizyczna (czyli przysłowiowy Kowalski) lub osoba prawna czy jednostka organizacyjna posiadająca zdolność prawną (czyli np. spółka), która może korzystać z domu czy mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności może pobierać z nich pożytki i inne dochody, a ponadto może rozporządzać domem czy mieszkaniem (zbywać, w tym sprzedawać lub obciążać). Jeśli dla mieszkania lub domu (właściwie działki, na której znajduje się dom) jest prowadzona księga wieczysta, właściciel jest wpisany w księdze wieczystej.

Wieczystoksięgowy alert

Wzmianka o wniosku jest to informacja o tym, że do danej księgi wieczystej został złożony wniosek o dokonanie jakiegoś nowego wpisu lub wykreślenie dotychczasowego, ale czeka on w kolejce – sędzia czy referendarz jeszcze nie dokonali nowego wpisu lub nie wykreślili starego. Kiedy to zrobią, zależy od danego sądu, który prowadzi księgę wieczystą – jedne sądy są bardziej obłożone pracą, inne mniej, jedne mają większe braki kadrowe, inne mniejsze, a więc jedne rozpoznają wnioski wolniej, inne szybciej. Czasem na stronie internetowej danego sądu możecie sprawdzić, jaki jest czas oczekiwania na rozpoznanie wniosku.

Wzmianka stanowi swoiste ostrzeżenie o tym, że treść księgi wieczystej może ulec zmianie (o ile wniosek nie zostanie odrzucony lub oddalony przez sąd). Kiedy wpis/wykreślenie zostanie już dokonane, czyli odpowiednie dane zostaną umieszczone w księdze wieczystej albo z niej usunięte, wzmianka będzie wykreślona. Wzmiankę o wniosku wykreśla się niezwłocznie po dokonaniu wpisu, po uprawomocnieniu się postanowienia o odmowie dokonania wpisu lub o odrzuceniu wniosku albo o umorzeniu postępowania, albo po uprawomocnieniu się zarządzenia o zwrocie wniosku. Zainteresowani, czyli tzw. wnioskodawca i uczestnik postępowania, otrzymają zawiadomienie o rozpoznaniu wniosku, doręczane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub za pośrednictwem profilu zaufanego ePUAP.

Wzmianki o wnioskach są odpowiednio oznaczane w księdze wieczystej. I tak:

1) jeśli wzmianka wynika z wniosku zawartego w akcie notarialnym, jest oznaczona jako REP.C./NOTA/(numer)/(oznaczenie roku) – Dz.Kw./(kod wydziału sądu wieczystoksięgowego)/(numer)/ (oznaczenie roku),

2) jeśli wzmianka wynika z wniosku złożonego przez komornika, jest oznaczona jako REP.C./KOMO/(numer)/(oznaczenie roku) – Dz.Kw./(kod wydziału sądu wieczystoksięgowego)/(numer)/ (oznaczenie roku),

3) jeśli wzmianka wynika z wniosku złożonego przez naczelnika urzędu skarbowego, jest oznaczona jako REP.C./USKA/ (numer)/(oznaczenie roku) – Dz.Kw./(kod wydziału sądu wieczystoksięgowego)/(numer)/(oznaczenie roku),

4) jeśli wzmianka wynika z wniosku złożonego przez Komisję do spraw usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa, jest oznaczana jako REP.C./KREP/(numer)(oznaczenie roku) – Dz.Kw./(kod wydziału sądu wieczystoksięgowego)/ (numer)/(oznaczenie roku),

5) jeśli wzmianka wynika z wniosku złożonego przez inne osoby, jest oznaczona jako Dz.Kw./(kod wydziału sądu wieczystoksięgowego)/ (numer)/(oznaczenie roku).

Przy każdej ze wzmianek w sądzie dopisuje się datę i chwilę wpływu wniosku do sądu oraz jego krótki opis – czego dotyczy dany wniosek. Ale tutaj uwaga – system do prowadzenia ksiąg wieczystych daje urzędnikom sądowym ograniczone możliwości. Mogą oni wybrać opis tylko spośród tych dostępnych w systemie (np. wpis/wykreślenie własności/współwłasności, wpis/wykreślenie hipoteki) i niestety często też to przyporządkowanie jest dokonywane błędnie, dlatego radzę nie do końca wierzyć takim opisom.

Z samej wzmianki nie dowiemy się niczego więcej, niż wskazałam powyżej, w tym jaka jest dokładna treść wniosku.

Komornicy czy notariusze składają wnioski (na podstawie których generowane są wzmianki) za pośrednictwem systemu teleinformatycznego Ministerstwa Sprawiedliwości, używając do tego podpisów elektronicznych, zaś wnioskodawcy będący osobami fizycznymi (Kowalski) czy prawnymi i jednostkami posiadającymi zdolność prawną (np. spółka) robią to na papierowych formularzach urzędowych (przypominających PIT), odpowiednio oznaczonych, w zależności od tego, jaki wniosek ma być złożony, dostępnych: w wersji papierowej w sądach lub w wersji do wydrukowania – kod QR.

Kto i jakie dokładnie wnioski może składać, to już inna bajka 🙂. I na nią też kiedyś przyjdzie czas.

Mieć milion, a nie mieć miliona to razem dwa miliony.

(Andrzej Sapkowski)

Zadatek jest pojęciem zdefiniowanym w Kodeksie cywilnym. Jest to świadczenie pieniężne (przy umowie sprzedaży mieszkania czy domu nie spotkacie się raczej z jego formą rzeczową) wręczane drugiej stronie przy zawieraniu umowy. Zgodnie z definicją kodeksową (art. 394 Kodeksu cywilnego) zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek podlega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. W razie niewykonania umowy wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, lub rozwiązania umowy, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej nie ma zastosowania. Zadatek ma zatem charakter odszkodowawczy (w przeciwieństwie do zaliczki). Najczęściej występuje przy umowie przedwstępnej sprzedaży domu lub mieszkania i w praktyce oznacza, że:

a) w razie zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży domu lub mieszkania zadatek podlega zaliczeniu na poczet ceny,

b) w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży domu lub mieszkania z przyczyn leżących wyłącznie po stronie kupującego (kupujący wycofuje się z zakupu domu lub mieszkania, bo się mu przestało podobać, znalazł inne – tańsze, ładniejsze itp.), sprzedający może bez wyznaczania terminu dodatkowego odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży (tym samym umowa przedwstępna jest traktowana tak, jakby nigdy nie została zawarta) i zachować otrzymany zadatek, za karę, że do tej umowy nie doszło z przyczyn leżących po stronie kupującego,

c) w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży domu lub mieszkania z przyczyn leżących wyłącznie po stronie sprzedającego, sprzedający zwróci kupującemu zadatek w podwójnej wysokości (oddaje to, co dostał plus taką samą kwotę dopłaca za karę),

d) w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży domu lub mieszkania z przyczyn leżących po obu stronach lub z przyczyn niezależnych od żadnej ze stron zadatek podlega zwrotowi kupującemu, w kwocie nominalnej.

Uważaj na małe wydatki.
Niewielki wyciek zatopi wielki statek.

(Benjamin Franklin)

Zaliczka jest pojęciem niezdefiniowanym w Kodeksie cywilnym. Jest to świadczenie pieniężne wręczane drugiej stronie przy zawieraniu umowy. Najczęściej występuje przy umowie przedwstępnej sprzedaży. Jest to określona suma pieniężna, płatna przez kupującego na rzecz sprzedającego, na poczet ceny przy umowie przedwstępnej sprzedaży i w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży domu lub mieszkania, niezależnie od przyczyny i winy danej strony, podlegająca zwrotowi w kwocie nominalnej. Nie ma ona charakteru odszkodowawczego (w przeciwieństwie do zadatku) i stanowi raczej formę opłaty za rezerwację domu czy mieszkania na określony czas.