SPIS TREŚCI

O autorze 9

Wstęp 11

Czym jest dochód pasywny i półpasywny? 16

Różnice między dochodem pasywnym a wolnością finansową i bogactwem 18

65 przykładów przychodów pasywnych i półpasywnych 19

Moja droga do wolności finansowej 23

Czy przychody pasywne są moralne? 28

Edukacja finansowa 29

Dlaczego? 33

Wartość netto 35

Miara wolności finansowej 39

Etapy dochodzenia do wolności finansowej – mikroportfel rentiera 42

Nawyki 48

Składniki aktywów i zasada zachowania bazy 52

Największe przeszkody na drodze do wolności finansowej 53

Fundusz ubezpieczeniowy 59

Zarządzanie kredytami i budowanie zdolności kredytowej 62

Zarządzanie spłatą kredytów 64

Warunki udzielania kredytów 66

Uproszczony sposób obliczenia zdolności kredytowej 67

Strategie działania przy utracie zdolności do spłaty zobowiązań 70

Upadłość konsumencka 71

Inwestowanie zgodne z cyklami koniunkturalnymi 72

Dzieci hossy 74

Fazy rynku 75

Strategia 76

Wycena wartości – matematyka sukcesu 78

Podejście porównawcze – model uproszczony 81

Podejście inwestycyjne – model uproszczony 83

Określanie zasadności inwestycji w zróżnicowane aktywa 84

Pozostałe metody wyceny 85

Zarządzanie podatkami,
optymalizacja podatkowa 87

Złoto i srebro jako formy ochrony kapitału przed inflacją 92

Dźwignie rentiera 97

Dźwignia kredytowa 98

Dźwignia wartości netto 99

Dźwignia podatkowa 100

Dźwignia czasu, zatrudnienia 100

Dźwignia technologii 101

Dźwignia optymalizacji 102

Najlepsze źródła przychodów pasywnych i półpasywnych 103

Wynajem nieruchomości 106

Opracowanie strategii wynajmu 107

Wyszukiwanie okazji inwestycyjnych 112

Walidacja inwestycji i podstawowy wskaźnik jej opłacalności 116

Finansowanie inwestycji 119

Due diligence i zakup nieruchomości – źródła informacji 123

Inwentaryzacja i przygotowanie
planu nieruchomości 129

Przygotowanie nieruchomości do wynajmu – home staging 133

Home staging w praktyce 135

Checklista i prezentacja nieruchomości 138

Techniki copywritingu i inne elementy oferty nieruchomości 140

Zdjęcia 143

Film 152

Wirtualna wizyta 154

Zarządzanie najmem 155

Selekcja najemców, czyli jak bezpiecznie wynająć nieruchomość 157

Spółki dywidendowe –giełda 160

Zalety i wady inwestowania w spółki dywidendowe 162

Wybór najlepszych spółek dywidendowych 164

Stopa dywidendy 166

Wskaźnik wypłaty dywidendy (ang. payout ratio) 168

Cena do zysku C/Z (P/E price earning ratio) 169

Cena do wartości księgowej C/WK (ang. return on equity) 170

Rentowność kapitału własnego 173

Sprawozdania finansowe 174

Bilans – sprawozdanie o majątku firmy na określony dzień bilansowy 175

Rachunek zysków i strat – sprawozdanie o wyniku finansowym firmy za dany okres 177

EBITDA 177

Rachunek przepływów pieniężnych (cash flow) – sprawozdanie o wpływach i wydatkach pieniężnych w danym okresie 179

Analiza potencjału przedsiębiorstwa 181

Dzień ustalania prawa do dywidendy i dzień wypłaty dywidendy 182

Obligacje korporacyjne 183

Po co spółka emituje obligacje, skoro może wziąć kredyt bankowy? 185

Różnice między akcjami a obligacjami tego samego przedsiębiorstwa 186

Możliwości inwestowania na rynku obligacji 187

Lokaty i instrumenty strukturyzowane 189

Procent składany 191

Obliczanie procentu składanego 191

Lokata strukturyzowana 193

Kursy wideo / Kursy online 194

Jak wybrać temat kursu online 196

Sposoby nagrywania kursów wideo 197

Czas trwania kursu 200

Dystrybucja kursów 201

Marketing produktów informacyjnych 203

Społeczności internetowe 204

E-mail marketing 207

Pozyskiwanie adresów mailowych 209

Blog 212

Podcast 213

YouTube 217

Książki, audiobooki, e-booki 221

Self-publishing 223

Tradycyjne wydawnictwo 225

Koszty wydania książki 226

Jak wybrać temat i tytuł książki? 230

Cena książki 230

Walidacja pomysłu 232

Wydanie książki bez pisania 233

ISBN 234

Pisanie książki 234

Sprzedaż 235

Ile można zarobić na wydaniu własnej książki? 236

Zdjęcia, filmy, muzyka i szablony w agencjach stockowych 238

Co to jest agencja stockowa? 239

Kto kupuje zdjęcia i muzykę od agencji stockowych? 240

Jak rozpocząć współpracę z agencją? 240

Pozycjonowanie zdjęcia 241

Badanie popularności 242

Zasady współpracy z agencją stockową 243

Wynajem ruchomości –
jachty, sprzęt budowlany, RTV 245

Wspólne inwestycje – crowdfunding 250

Time sharing, sharing economy, mesh economy 254

Ostrożnie z franczyzą 256

Schemat Ponziego, ponadprzeciętne zyski i brak wartości 260

Zakończenie 264

O autorze

Daniel Tokarz

Właściciel firmy inwestującej od 2004 roku w instrumenty pasywne. Założyciel jednej z pierwszych firm na rynku polskim produkującej i sprzedającej wideokursy (blisko 100 wydanych kursów i kilkaset tysięcy sprzedanych produktów). Współproducent programów komputerowych. Autor kilkunastu książek w wersji papierowej, e-booków oraz bestsellerowych audiobooków oferowanych we wszystkich największych księgarniach na rynku polskim. Właściciel nieruchomości mieszkalnych i użytkowych przynoszących comiesięczne przychody z wynajmu. Uczestnik setek transakcji kupna i wynajmu nieruchomości. Od 1998 roku inwestor giełdowy specjalizujący się w spółkach dywidendowych i zabezpieczaniu inflacyjnym z wykorzystaniem metali szlachetnych w postaci złota i srebra. Autor wyróżnionego referatu podczas Międzynarodowego Seminarium Kół Naukowych w 2012 roku, który na podstawie analizy wskaźników giełdowych trafnie przewidział zachowanie spółek z sektora deweloperskiego w kolejnych latach. Prywatnie mąż Magdy oraz tata Zuzi i Jaśka. Pasjonat żeglarstwa, golfa, astronomii, matematyki finansowej, tańca, wspinaczki, snowkitingu i nurkowania.

O książce

Inwestowanie w przychód pasywny jest możliwe w wielu obszarach. Nieruchomości, spółki dywidendowe, kursy internetowe, biznesy, książki, wynajem ruchomości, lokaty, obligacje to instrumenty o zróżnicowanych poziomach ryzyka, ale i zróżnicowanych stopach zwrotu z inwestycji.

„Biblia rentiera” opisuje ścieżki generowania przychodów pasywnych, akcentując zarówno zalety, jak i zagrożenia towarzyszące poszczególnym inwestycjom. W niezwykle innowacyjny sposób zestawia produkty inwestycyjne, aby razem z czytelnikiem znaleźć ich wspólne cechy.

Autor książki jest żywym dowodem na to, że dywersyfikacja źródeł stałych dochodów jest możliwa, a wręcz niezbędna w celu zabezpieczenia sytuacji finansowej inwestora.

„Biblia rentiera” to pierwsze kompendium, które kompleksowo omawia tak szeroki wachlarz możliwości osiągnięcia i utrzymania wolności finansowej.

Z książki dowiesz się:

jak okazyjnie kupić i przygotować nieruchomości do wynajmu;

jak zarządzać kredytami i zdobyć zdolność kredytową;

jak wydać własną książkę;

jak przygotować i sprzedawać wideokursy, audiobooki i e-booki;

jak selekcjonować wartościowe spółki dywidendowe;

jak już dzisiaj stworzyć mikroportfel rentiera;

jak sprzedawać własne zdjęcia, filmy i muzykę;

jak wykorzystywać sześć dźwigni rentiera;

jak inwestować zgodnie z cyklami koniunkturalnymi;

jak rozpoznawać bańki spekulacyjne i oszustwa;

jak zarządzać podatkami.

Poznasz też 65 rodzajów przychodów pasywnych i dowiesz się o wiele, wiele więcej...

Wstęp

2002 rok, Wrocław. Właśnie przepracowałem noc. Sprzątam restaurację typu fast food i po szybkim prysznicu staję na kasie. Obserwuję ludzi, którzy całą rodziną jadą na narty. Moja stawka godzinowa wynosi poniżej
3 zł.

Po wyjściu z pracy widzę niebo poprzecinane smugami i wyobrażam sobie, że samoloty, które je zostawiły, lecą gdzieś do ciepłych krajów. To tak daleki dla mnie świat, że trudno mi nawet marzyć o podobnej rzeczywistości.

Później przejazd tramwajem na uczelnię. Politechnika Wrocławska znajduje się po drugiej stronie miasta, mam więc czas na szybką drzemkę.

Moja mama mieszka samotnie w małym mieście na końcu Polski. Wysłała dwójkę dzieci na studia, więc nie mam co liczyć na poważniejsze wsparcie finansowe z jej strony. Rzeczywistość wydaje się trudna, jednak mam świadomość, że wiele osób miewa znacznie ciężej i że wszystko jest tylko kwestią organizacji.

Z takimi myślami planuję swoje pierwsze podróże po Europie. Moim darmowym środkiem transportu jest rower, na którym mam wszystko, co jest mi niezbędne do życia: namiot, śpiwór, kuchenkę gazową, trochę ubrań i części zapasowych. To wszystko gwarantuje mi wolność przemieszczania się. Taka forma podróży okazuje się również tańsza niż pozostanie w mieście – nie muszę opłacać czynszu ani energii elektrycznej czy przejazdów środkami komunikacji miejskiej.

W tamtym czasie podróżowanie rowerem nie było jeszcze tak popularne, jak jest teraz. Poznawałem sporo osób, które zadawały mnóstwo pytań. Gospodarze często użyczali mi kawałka przestrzeni, żebym mógł rozłożyć namiot, więc nie zawsze spałem na dziko. Kiedy kończył mi się budżet wyjazdowy, podejmowałem prace sezonowe i mogłem przedłużać swoje wyprawy.

Pewnego dnia przy granicy szwajcarsko-austriackiej spotykam parę polskich motocyklistów, Ernesta i Anię. Opowiadają, że pracują przez określony czas, a później przez niemal sześć miesięcy jeżdżą po Europie. Na czas wyjazdów wynajmują komuś swoje mieszkanie, dzięki czemu na konto spływają im dodatkowe środki.

Rozmowa z nimi okazała się na tyle ekscytująca, że w nocy nie mogłem zmrużyć oka. Uświadomiłem sobie, że wystarczy posiadać kilka mieszkań na wynajem, aby prowadzić wymarzony styl życia, który dla mnie oznaczał jedno: możliwość podróżowania.

Trochę przytłaczała mnie myśl, że jedyną „nieruchomością”, którą wówczas posiadałem, był namiot wyblakły od słońca, w dodatku nie zawsze legalnie rozstawiany na czyimś gruncie.

Przez kilkaset kilometrów zastanawiam się, co mogę zrobić, aby zebrać fundusze na swoją pierwszą nieruchomość na wynajem. W mojej głowie powstaje również teoria, że mam większe szanse, niż mają osoby zamożne, ponieważ punkt, z którego startuję, bardziej motywuje mnie do zmiany aktualnego stanu.

Przez kolejne dwa lata chwytam się zajęć dodatkowych i zbieram fundusze na otwarcie własnej firmy. Studiuję na politechnice i jednocześnie pracuję między innymi jako ochroniarz, broker otwartych funduszy emerytalnych, sprzedawca powierzchni reklamowych czy agent pocztowy. Do Wrocławia oddalonego o ponad 100 km zdarza mi się dojeżdżać rowerem zamiast autobusem. Sakwy rowerowe wypycham zapasami pierogów i bigosu. Na trasie wyglądam pewnie jak turysta, który ma zamiar przejechać całą Europę, tymczasem wszystko robię po to, aby zaoszczędzić kilka złotych.

Do 2004 roku zaoszczędzam tyle z mojej wieloetatowej pracy, że mogę otworzyć wymarzoną firmę.

Prowadzę ją w wynajętym pokoju. Kupuję kompilatory, oprogramowanie i drukarkę termotransferową do płyt CD, na którą odkładałem ponad dwa lata. W ramach jednoosobowej działalności wypuszczam pierwsze programy i kursy, które opracowałem jeszcze przed założeniem firmy. Komputer, który posiadam, jest za słaby do kompilacji produktów czy nagrywania wideo z monitora, na szczęście studiuję informatykę, więc część pracy wykonuję na sprzęcie znajomych z roku. Muszę zarabiać już od pierwszego dnia prowadzenia działalności, ponieważ nie mam ani dofinansowania z UE, ani preferencyjnego ZUS-u.

Po 14 latach prowadzenia firmy rzeczywistość przekracza moje najskrytsze marzenia. Mam cudowną żonę i dwójkę dzieci, z którymi kilkadziesiąt razy w roku wyjeżdżam na wakacje lub kilkudniowe wypady. Dysponuję portfelem mieszkań i lokali użytkowych na wynajem o wartości kilku milionów złotych. Inwestuję również w akcje dywidendowe i obligacje korporacyjne. Na wypadek wyjątkowo niekorzystnych scenariuszy zabezpieczam się złotymi sztabkami i monetami. Oprócz dwóch dobrze prosperujących biznesów posiadam również kilka innych instrumentów inwestycyjnych oraz prawa autorskie do kilkudziesięciu kursów wideo, kursów językowych, programów komputerowych, książek w wersji drukowanej, e-booków i audiobooków. Przychody pasywne z tych wszystkich źródeł pozwalają mi na podróżowanie i rozwijanie się w wielu sportach i pasjach:

nurkowaniu (posiadam stopień zaawansowany organizacji PADI);

żeglowaniu i pływaniu motorówką (posiadam patent żeglarski i motorowodny, a te słowa piszę do Ciebie z katamaranu na Karaibach);

grze w golfa;

jeździe na nartach (zjazdowych, biegowych, skiturowych);

snowkitingu (jeżdżę i skaczę na nartach z latawcem);

windsurfingu;

salsie i innych rodzajach tańca (zdarzyło mi się nawet prowadzić bezpłatne kursy);

wspinaczce;

jeździe figurowej na łyżwach (wykonuję spiny i pojedyncze toe loopy i axle, ale uczę się również podwójnych);

astronomii (należę do Polskiego Towarzystwa Miłośników Astronomii);

grze na afrykańskim djembe (opowiadałem o tym instrumencie i prezentowałem podstawy gry w programie telewizyjnym);

packraftingu i bikeraftingu (rodzaj spływów z ultralekkim kajakiem, który w górę spływu niesie się w plecaku lub przewozi na rowerze);

podróżach po różnych zakątkach świata.

Co się stało w latach 2004–2019, że diametralnie zmieniłem swoją sytuację finansową?

Mówiąc w uproszczeniu: wydałem blisko 70 produktów w postaci kursów wideo, programów komputerowych oraz książek i sprzedałem je w kilkuset tysiącach kopii w Polsce i za granicą. Dochody przeznaczałem na zakup instrumentów inwestycyjnych, o których wspomniałem powyżej. Warto zaznaczyć, że żaden z moich produktów nie okazał się znaczącym sukcesem sprzedażowym, żaden również nie przyniósł mi poważniejszych strat. Wszystko, co robiłem przez kilkanaście ostatnich lat, obejmowało opracowywanie zróżnicowanych projektów – początkowo jednoosobowych, a później zespołowych.

Czy się przechwalam? Nie. Chcę tylko powiedzieć, że wolność finansową możesz osiągnąć dzięki konsekwencji i wytrwałości. Nie potrzebujesz ani wyjątkowych osiągnięć, ani spektakularnych sprzedaży. Nawet jeżeli startujesz od zera lub poniżej zera.

Nie musisz być drugim Billem Gatesem, Markiem Zuckerbergiem czy Elonem Muskiem. Takie scenariusze życiowe jak ich zdarzają się niezwykle rzadko. Ważne są jednak dwa czynniki: cel i determinacja w jego realizacji.

Jeśli o mnie chodzi, nie miałem marginesu na popełnianie poważnych błędów, bo nie miałem zaplecza, które w takiej sytuacji mogłoby mi pomóc. Dlatego nie znajdziesz u mnie porad typu: „jak uczyć się na moich porażkach”, bo zwyczajnie nie mogłem ich ponosić.

W ciągu tych kilkunastu lat finanse przestały być czynnikiem, który dominuje w moim myśleniu. Dzisiaj mogę również pomagać innym.

Chciałbym przedstawić Ci narzędzia i instrumenty, których użyłem do zbudowania wolności finansowej i z których stale czerpię przychody pasywne.

Jeżeli jesteś na początku drogi do stania się rentierem, większość informacji okaże się dla Ciebie nowa. Jeżeli jednak w jakimś stopniu osiągnąłeś już stan wolności finansowej i czerpiesz przychody pasywne na przykład z wynajmu nieruchomości, chciałbym zaproponować Ci zróżnicowanie portfela inwestycyjnego przez dodanie do niego innych instrumentów inwestycyjnych. Warto poznać je przynajmniej w podstawowej formie, aby być gotowym na różne scenariusze zachowania się rynku.

Od początku też będę z Tobą szczery: jeżeli nie masz majątku o wartości około 2 mln zł, nie staniesz się jutro rentierem, który z przychodów pasywnych czerpie 15 000 zł miesięcznie. Gwarantuję jednak, że droga, którą zaproponuję, jest niezwykle fascynująca, a cel, który sobie wyznaczysz, możliwy do osiągnięcia bez względu na miejsce, w którym dzisiaj się znajdujesz. A jeżeli jesteś w bardziej komfortowej sytuacji, niż ja byłem kilkanaście lat temu, być może szybciej zyskasz wolność finansową.

Zacznijmy zatem.

© Copyright by Daniel Tokarz

Autor: Daniel Tokarz

Tytuł: Biblia rentiera

Podtytuł: Jak generować przychody pasywne i zdobyć wolność finansową

Projekt graficzny okładki i makiety: Katarzyna Buk

Skład i łamanie: Katarzyna Buk | 27pixeli.com

Redakcja i korekta: Elżbieta Sokołowska | korektelka.pl

Szczecin 2019

ISBN EBOOK 978-83-61362-53-1

Wszelkie prawa zastrzeżone. Nieautoryzowane rozpowszechnianie całości lub fragmentu niniejszej publikacji w jakiejkolwiek postaci jest zabronione. Wykonywanie kopii metodą kserograficzną, fotograficzną, a także kopiowanie książki na nośnikach filmowym, magnetycznym lub innym powoduje naruszenie praw autorskich niniejszej publikacji.

Wszelkie znaki występujące w tekście są zastrzeżonymi znakami firmowymi lub towarowymi ich właścicieli.

Uwaga: informacje zawarte w tej publikacji nie stanowią doradztwa inwestycyjnego ani prawnego, tylko prezentują doświadczenie i opinie autora. Przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji inwestycyjnej lub innego przedsięwzięcia biznesowego skorzystaj z doradztwa profesjonalnych podmiotów oraz sprawdź obowiązujące przepisy prawa.

Autor dołożył wszelkich starań, aby wiedza zawarta w publikacji była jak najwyższej jakości, jednak nie zna sytuacji finansowej i środowiska, w którym działają poszczególne podmioty. Zmieniające się prawo i sposoby jego interpretacji mogą dezaktualizować przedstawione informacje.