© Copyright by Wydawnictwo Poligraf, 2021

© Copyright by Leszek Markiewicz, 2021

Wszelkie prawa zastrzeżone.

Żaden fragment tekstu nie może być publikowany ani reprodukowany bez pisemnej zgody wydawcy.

Skład i łamanie: Aleksandra Mikołajko, Wojciech Ławski

Projekt okładki: Alicja Kuczyńska

Opieka redakcyjna: Klaudia Dróżdż

Współpraca redakcyjna: Andrzej Prajsnar

Korekta: Joanna Forysiak, Joanna Myśliwiec

Konwersja do EPUB/MOBI: InkPad.pl

Książka wydana
w Systemie Wydawniczym Fortunet™

www.fortunet.eu

ISBN: 978-83-8159-923-8

Wydawnictwo Poligraf

ul. Młyńska 38

55-093 Brzezia Łąka

tel./fax (71) 344-56-35

www.WydawnictwoPoligraf.pl

O autorze

Leszek Markiewicz – skuteczny agent nieruchomości i kreatywny praktyk szybkiej sprzedaży. Związany z marką NieruchomosciSzybko.pl. Cały czas pracuje jako pośrednik na rynku wtórnym. Specjalizuje się we współpracy z klientami sprzedającymi nieruchomości i deweloperami. Dzięki autorskiemu Systemowi Skutecznej Sprzedaży Nieruchomości uzyskuje ceny sprzedaży wyższe o 10% i sprzedaje o 30% szybciej w porównaniu z agencjami i działami sprzedaży działającymi w standardowy sposób.

Wstęp

Tę książkę zacząłem pisać po przejrzeniu różnych poradników dotyczących inwestowania w nieruchomości. Niestety, wydały mi się one niekompletne. Część skupia się tylko na najbardziej tradycyjnych rodzajach inwestowania (np. w typowy najem mieszkania). Inne są pisane wyłącznie z myślą o flipperach, czyli osobach, które zarabiają na szybkiej odsprzedaży mieszkania. Wadą wielu poradników jest koncentracja wyłącznie na jednym rodzaju nieruchomości. Najczęściej chodzi o lokale mieszkalne. Tymczasem mamy do dyspozycji wiele innych wariantów inwestycji: np. w działki rolne, lokale użytkowe, a nawet miejsca parkingowe.

Wadą praktycznie wszystkich przejrzanych przeze mnie publikacji jest brak odpowiednich informacji na temat podatkowych oraz prawnych warunków inwestowania w nieruchomości. Jeśli takie poradniki przeczyta początkujący inwestor, to może np. pomyśleć, że eksmisja lokatora jest łatwa, a odrolnienie działki szybkie. Rzeczywistość wygląda zupełnie inaczej.

Ja nie zamierzam ukrywać przed tobą zarówno zalet, jak i wad inwestowania w nieruchomości. Co więcej, napisałem książkę, która w moim odczuciu nie ma wszystkich wspomnianych wad. Na końcu przygotowałem dość obszerny rozdział z informacjami prawnopodatkowymi. Dzięki mojej książce dowiesz się np., kiedy można eksmitować niepłacącego lokatora, zapłacić niski ryczałt podatkowy od najmu albo odrolnić działkę. To ważne wiadomości, których niestety brakuje w podobnych opracowaniach.

Na wstępie mam też dla ciebie pewną pozytywną wiadomość. Być może nie wiesz, że nieruchomościowe inwestycje są możliwe bez dużego kapitału i poświęcania czasu. Położyłem duży nacisk właśnie na takie rozwiązania (stąd tytuł książki). W tej publikacji prezentuję również bardziej typowe sposoby pomnażania pieniędzy i zarabiania za pomocą nieruchomości (np. inwestycję w najem mieszkania).

Przed przybliżeniem ciekawych wariantów inwestycji oraz prawnych warunków ich prowadzenia krótko omówiłem różne rodzaje nieruchomości. Informacje na ten temat mogą pomóc w sprecyzowaniu twoich inwestycyjnych zainteresowań. Niezależnie od tego, jaką formę inwestycji w nieruchomości wybierzesz, życzę ci powodzenia i jednocześnie zachęcam do lektury.

Leszek Markiewicz

1
W jakie nieruchomości można inwestować?

Z czysto prawnego punktu widzenia funkcjonują tylko trzy rodzaje nieruchomości: działki (nieruchomości gruntowe), budynki (nieruchomości budynkowe) oraz samodzielne lokale (nieruchomości lokalowe). Kategoria działek jest bardzo szeroka, ponieważ obejmuje również wszelkie grunty zajęte przez budynki (np. domy, garaże wolnostojące lub hale produkcyjne). Taki prosty podział nieruchomości na trzy grupy, który wynika wprost z przepisów, jest oczywiście zbyt ogólny w kontekście inwestycji.

Zapewne bez problemu mógłbyś wymienić wiele grup nieruchomości, które wydają się interesujące pod względem inwestycji (np. mieszkania, działki rolne lub lokale użytkowe). Właśnie takie różne rodzaje nieruchomości będę opisywał poniżej. Skupię się na ich specyficznych cechach, które są szczególnie ważne dla inwestora.

Analizę różnych rodzajów nieruchomości inwestycyjnych warto rozpocząć od najbardziej popularnej kategorii, czyli mieszkań. W dalszej kolejności zaprezentuję informacje dotyczące mniej popularnych rodzajów nieruchomości, które również są kupowane z myślą o inwestycjach. Być może o niektórych z nich nie myślałeś jeszcze w kontekście inwestowania.

1.1. Mieszkania

Mieszkanie to rodzaj nieruchomości, o którym w temacie inwestycji zdecydowanie najczęściej myśli przeciętny Kowalski. Warto się zastanowić dlaczego. Będzie to również dla ciebie dobra odpowiedź na ewentualne pytania o inwestycyjne walory mieszkań.

Pierwszą ważną zaletą typowych mieszkań jest ich cenowa dostępność względem innych nieruchomości kupowanych na własność (również inwestycyjnie). To oczywiste, że niewielkie mieszkanie, liczące np. 50 mkw., o wiele łatwiej kupić niż dużą działkę w dobrej lokalizacji albo obszerny lokal handlowy. Co więcej, takie lokum możesz łatwo wykorzystać na swoje potrzeby – bez dodatkowych nakładów pieniężnych (np. wtedy, gdy dorosną twoje dzieci).

ZWRÓĆ UWAGĘ

Około 40–50% wszystkich mieszkań sprzedawanych w Polsce ma od 40 mkw. do 60 mkw.

Teraz w ramach porównania zastanówmy się nad typowym domem. Będzie on miał nieco niższą cenę za 1 mkw. niż lokal (załóżmy – o 20%) i jednocześnie znacznie większą powierzchnię (np. 150 mkw.). Daje nam to ostateczną cenę zakupu na poziomie prawie dwa i pół razy wyższym niż w przypadku mieszkania. Taki problem dotyczy wszystkich domów w Polsce – nie tylko tych położonych w atrakcyjnych lokalizacjach. Później napiszę o innych problemach związanych z inwestowaniem w domy. Pamiętaj jednak, że mają one również swoje inwestycyjne zalety.

Jeżeli nie stać cię nawet na zakup małego mieszkania o powierzchni np. 30 mkw. i niewysokiej cenie jednostkowej albo boisz się ryzykować większą sumę pieniędzy, nie zniechęcaj się. W jednym z kolejnych rozdziałów zaprezentuję sposoby zarabiania na nieruchomościach bez wykorzystania kapitału (takie jak np. podnajem).

ZWRÓĆ UWAGĘ

Podnajem mieszkania nie wymaga praktycznie żadnego zaangażowania finansowego, ale nie zawsze będzie możliwy (z uwagi na właściciela).

Początkujący inwestorzy wybierają mieszkania również dlatego, że typowe lokale mieszkalne są stosunkowo łatwe w odsprzedaży. Wiele zależy oczywiście od koniunktury rynkowej, stanu lokum oraz jego lokalizacji. Niemniej mieszkanie prawdopodobnie odsprzedamy łatwiej niż dom. Wynika to nie tylko ze znacznie mniejszej ceny takiej nieruchomości lokalowej (w porównaniu z domem). Pamiętaj też, że wynajem domów nadal jest o wiele mniej popularny niż najem mieszkań.

Perspektywy wynajęcia mieszkań poprawia fakt, że często znajdują się one blisko centrum miast, czyli lokalizacji pożądanych przez młodych pracowników (również imigrantów zarobkowych) i studentów. Właśnie takie osoby stanowią gros wynajmujących na wolnym rynku. Wiele z nich szuka lokalu o powierzchni nie większej niż 50 mkw. (młode rodziny) lub 30–40 mkw. (single). Jeżeli bierzesz pod uwagę zakup większego lokum, pomyśl o jego podziale na samodzielne minimieszkania. Może być to dobry pomysł, ponieważ duże mieszkania są tańsze w przeliczeniu na 1 mkw. niż kawalerki. Chodzi przede wszystkim o obszerne lokale z segmentu popularnego, które liczą np. 70–80 mkw. Zainteresowanie nimi jest ograniczone, ponieważ wiele rodzin większych niż 2 + 1 woli zamieszkać w podmiejskim domu.

Niestety, niewielkie mieszkania mają również pewne wady inwestycyjne. Statystyki cenowe, które śledzę już od lat, wskazują, że za małe M przeciętnie trzeba zapłacić o 5–10% więcej niż za podobne lokum liczące standardowe 40–60 mkw. Dlaczego tak się dzieje? Po pierwsze dlatego, że małe mieszkania wzbudzają większe zainteresowanie inwestorów. Spore znaczenie ma też fakt, że w przypadku budowy małych lokali przez deweloperów stałe koszty, związane np. z biurokracją i marketingiem, rozkładają się na mniejszą liczbę metrów kwadratowych każdego mieszkania.

Opisywana zależność dotycząca wyższych cen 1 mkw. małych lokali deweloperskich wpływa również na rynek wtórny, bo używane mieszkania są dobrym zamiennikiem nowych M. Właśnie dlatego małe lokale praktycznie zawsze okazują się droższe w przeliczeniu na 1 mkw. niż typowe mieszkania o powierzchni 40–60 mkw. Mówimy oczywiście o lokalach z podobnej lokalizacji i o zbliżonej charakterystyce. Trudno przecież porównywać apartament z warszawskiego Śródmieścia i małą kawalerkę w wielkopłytowym bloku na odległym Tarchominie.

Czy to, co napisałem, oznacza, że nie powinieneś interesować się małymi M w kontekście inwestycji? Absolutnie nie! Przykładowe kalkulacje wskazują, że procentowy roczny zysk z wynajmu małych mieszkań (zwłaszcza kawalerek) bywa wyższy niż w przypadku większych M.

Jak już wspomniałem, powyższe dane o cenach mieszkań dotyczą transakcji wolnorynkowych. Wielu osobom tylko taka forma zakupu kojarzy się z mieszkaniami. Warto zatem zwrócić uwagę, że możliwe jest również nabycie lokalu mieszkalnego w inny sposób niż na wolnym rynku. Jeżeli chodzi o używane mieszkania, istnieje możliwość zakupu lokalu na przetargu organizowanym przez gminę, spółdzielnię mieszkaniową lub przedsiębiorstwo państwowe. Przetarg bywa sposobem na okazyjny zakup. Pamiętaj jednak, że przed przystąpieniem do licytacji będziesz musiał wnieść zwrotne wadium. Podobna sytuacja dotyczy także zakupu mieszkań podczas licytacji komorniczej. W takim przypadku wnoszone wadium nosi nazwę rękojmi.

ZWRÓĆ UWAGĘ

Kupując lokal mieszkalny na licytacji komorniczej, bierzesz na siebie całe ryzyko związane z długotrwałą eksmisją poprzedniego właściciela.

Powinieneś wiedzieć, że istnieje jeszcze inny sposób na zakup mieszkania w ramach inwestycji. Mowa o nabyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w spółdzielni i późniejszym wykupie tego M. Na opisywane rozwiązanie można się zdecydować, jeśli warunki transakcji są okazyjne i wiadomo, że działka pod blokiem ma uregulowany status prawny. Dowód takiego uporządkowanego statusu gruntu stanowią wcześniejsze wykupy mieszkań z tego samego bloku, które odbyły się bez problemów (od czerwca 2013 r.). Przed transakcją trzeba się również dowiedzieć, jakie będą dokładne koszty przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania w odrębną własność. Jeżeli koszt takiej operacji (zwanej potocznie wykupem mieszkania od spółdzielni) jest wysoki, to może się okazać, że zakup podobnego lokalu na wolnym rynku będzie bardziej opłacalny.

Jeżeli zdecydujesz się na zakup mieszkania w celach inwestycyjnych, to prawdopodobnie zrobisz to na wolnym rynku (tak samo jak zdecydowana większość inwestorów). Przed podjęciem jakichkolwiek kroków powinieneś jednak odpowiedzieć sobie na pytanie, jaki jest Twój plan inwestycyjny. Zawsze może on jeszcze ulec zmianie, np. wtedy, gdy wysokie ceny mieszkań zachęcą do wcześniejszej odsprzedaży lokalu. Niemniej jednak zachęcam do zastanowienia się nad strategią inwestycyjną. W przypadku mieszkań masz do wyboru m.in. następujące rozwiązania:

szybką odsprzedaż zakładającą zysk z okazyjnej ceny zakupu i/lub wzrostu cen rynkowych i/lub remontu (tzw. flip),

zakup z myślą o długookresowym wynajmie i wzroście wartości lokalu w długim okresie,

zakup z planem krótszego wynajmu do momentu zyskownej odsprzedaży lub wykorzystania lokum na własne potrzeby lub potrzeby rodziny (np. dla studiujących dzieci).

Niezależnie od tego, jaki wariant wybierzesz, będziesz również musiał się zastanowić nad sposobem finansowania inwestycji (gotówka + kredyt lub sama gotówka). Jeśli bierzesz pod uwagę wykorzystanie kredytu bankowego, pamiętaj, że aktualny poziom stóp procentowych NBP i oprocentowania kredytów mieszkaniowych może być znacznie niższy od długoterminowej średniej.

Najbezpieczniej będzie, jeśli w ramach obliczeń weźmiesz pod uwagę średnie oprocentowanie „hipoteki” oraz jej miesięczną ratę dla stopy referencyjnej WIBOR 3M wynoszącej 3–4%. Podaję stopę WIBOR, czyli zmienny składnik oprocentowania kredytów „złotówkowych”, bo kredyty w innych walutach są obecnie praktycznie niedostępne (również dla inwestorów). Osoby ubiegające się o kredyty walutowe muszą wykazać m.in. stałe źródło dochodu w walucie przyszłego zobowiązania.