Projekt okładki: Łukasz Pawlak

Zdjęcie na skrzydełku: Krzysztof Żuczkowski

Redakcja: Anna Ratuś

Redakcja techniczna: Paweł Żuk

Copyright © Sławek Muturi Warszawa, wrzesień 2011

Wszelkie prawa, włącznie z prawem do reprodukcji tekstów w całości lub w części w jakiejkolwiek formie – zastrzeżone.

ISBN 978-83-62304-27-1

Informacji udziela:

Wydawnictwo Studio EMKA

ul. Królowej Aldony 6/2a, 03-928 Warszawa tel./fax 022 628 08 38, 616 00 67

wydawnictwo@studioemka.com.pl

www.studioemka.com.pl

Skład i łamanie: Anter – Poligrafia, Warszawa, ul. Jaracza 8

Zastrzeżenia prawne

Informacje zawarte w tym Poradniku są dostarczane tylko i wyłącznie w celach edukacyjnych. Informacje te nie są poradami prawnymi, księgowymi, finansowymi, podatkowymi, budowlanymi, czy jakiejkolwiek innej specjalności i nie mogą być traktowane jako profesjonalne doradztwo. Zawarte w niniejszym Poradniku praktyczne rozwiązania są jedynie wyrażeniem naszych opinii. Bazują na naszej najlepszej wiedzy i doświadczeniach, ale należy mieć świadomość tego, że mogą one nie mieć zastosowania w danej konkretnej sytuacji. Skorzystanie z konkretnego pomysłu należy poprzedzić analizą jego zastosowania do własnego przypadku, a w odniesieniu do kwestii podatkowych, księgowych, prawnych czy innych technicznych (które często się zmieniają) należy koniecznie skonsultować się z profesjonalnymi doradcami.

Skład wersji elektronicznej:

Virtualo Sp. z o.o.

Dla Natalii i Oskara

Wstęp

Wynajmowanie mieszkania to w dzisiejszej Polsce nadal dość nowe zjawisko. W latach komunizmu posiadanie więcej niż jednego mieszkania było zabronione przez prawo. Ujawnienie się mogło skutkować cofnięciem przydziału na mieszkanie – luksusowy, deficytowy towar, na który wówczas wciąż była długa, kilkunastoletnia kolejka potrzebujących. Dopiero od 1989 roku można legalnie być posiadaczem kilku, kilkunastu czy nawet kilku tysięcy nieruchomości.

Według danych GUS-u/Ministerstwa Finansów w 2009 roku ponad 250 000 osób rozliczyło się z fiskusem z tytułu przychodów z najmu mieszkań w formie ryczałtu. Szacujemy, że osób które rozliczyły swoje przychody z najmu w formie opodatkowania działalności gospodarczej, lub na zasadach ogólnych, było kolejne 100 000-200 000. Najtrudniej jest oszacować liczbę tych, którzy wynajmują „na czarno” (czego nie pochwalamy), ale załóżmy – konserwatywnie – że jest to kolejne 50 000-100 000 osób. Wreszcie istnieje bardzo duża grupa osób, które z obawy przed „trudnymi najemcami, którzy tylko zdewastują mieszkanie, a pożytku z tego nie będzie żadnego”, posiadają mieszkania, których po prostu w ogóle nie wynajmują. Ich mieszkania stoją puste, generując koszty zamiast przychodów, i niszczeją.

Mamy więc w Polsce kilkusettysięczną armię ludzi, którzy są właścicielami mieszkań, domów czy lokali użytkowych pod wynajem. I to do Was skierowany jest ten Poradnik.

Dzisiejsi właściciele mieszkań pod wynajem to bardzo zróżnicowana grupa. Są wśród nas m.in.:

Świadomi inwestorzy, konsekwentnie budujący swoją wolność finansową;

Inwestorzy tymczasowi, przypadkowi: „kupiłem bo się trafiła okazja, bo wszyscy moi znajomi wtedy kupowali”;

Ci, którzy odziedziczyli mieszkanie i wiedzą dobrze co z nim zrobić;

Właściciele przypadkowi – odziedziczyłem mieszkanie i coś muszę z tym zrobić, ale nie bardzo wiem co.

Na podstawie dziesiątków czy może nawet setek odbytych rozmów z przedstawicielami tych różnych grup właścicieli, czujemy się upoważnieni stwierdzić, że doskonała większość to amatorzy, działający trochę „po omacku”, na wyczucie. Popełniają mnóstwo błędów przy wynajmie swoich mieszkań.

Bardzo słaba kondycja polskiego rynku najmu mieszkań

Pamiętasz westerny o Dzikim Zachodzie? Kilka rodzin kowbojów ruszało na zachód w konwoju wozów konnych. Jechali kilka tygodni, a potem przywłaszczali jakiś duży obszar prerii, który im się spodobał. Ale w ten sposób narażali się na gniew Indian – prawowitych właścicieli tych ziem. W obronie rzekomo swojej ziemi, bydła i mienia zabijali Indian. Swoją własność musieli też chronić przed kolejnymi falami takich, jak oni – poszukujących dla siebie ziemi; miejsca do życia. Pionierzy musieli być sami dla siebie wojskiem, policją, lekarzami, nauczycielami swoich dzieci, kucharzami, budowniczymi, zaopatrzeniowcami, itd. Dopiero po jakimś czasie za osadnikami przy-wędrowali duchowni, na uczy ciele, woj sko, szeryfowie, sklepikarze, lekarze, aptekarze i inni. Zaczęli budować infrastrukturę nowoczesnego państwa.

Z naszych obserwacji wynika, że rynek najmu w Polsce – w porównaniu z rynkami najmu w innych krajach, jak Wielka Brytania, USA, Niemcy czy nawet rodzinna Kenia Sławka, którą trudno uznać za bardziej od Polski rozwinięty gospodarczo kraj, bardzo przypomina pionierskie czasy Dzikiego Zachodu.

Wielu właścicieli wynajmuje swoje mieszkania bez podpisywania umowy najmu; część właścicieli pobiera kaucje, część nie. Prawie nikt nie dokonuje selekcji czy też finansowej weryfikacji najemców powierzając im mieszkanie i wyposażenie warte kilkaset tysięcy złotych na „ładne oczy”. Nie ma źródeł rzetelnej wiedzy o średnich rynkowych cenach najmu.

Nie doczekaliśmy się jeszcze nawet zgrabnej nazwy dla osób będących „właścicielami mieszkań pod wynajem”. „Kamienicznicy” brzmi trochę pretensjonalnie i trąci nieco myszką. Poza tym, nazwa ta kojarzy się z posiadaczami całych kamienic. A przecież wielu z nas ma po prostu jedno, dwa, czy nawet więcej mieszkań, ale niekoniecznie usytuowanych w jednej kamienicy. Niektórzy używają określenia „rentier”, ale wydaje się ono obejmować oprócz mieszkań na wynajem również inne klasy aktywów przynoszących właścicielowi pasywne dochody. Poza tym ma konotacje, że rentier to osoba utrzymująca się ze swoich inwestycji, a przecież nie każdy posiadacz mieszkania na wynajem jest osobą wolną finansowo. W Anglii czy w Stanach jeśli powiemy „landlord” to wszystko jest jasne. Po drugiej stronie umowy najmu występują zaś „tenants”, czyli „najemcy”. Lecz wielu osobom w Polsce najemcy mylą się z „wynajmującymi”. Ci ostatni to właśnie właściciele mieszkań na wynajem. Dla relatywnie nowej działalności jaką jest najem mieszkań nie wytworzyło się jeszcze ogólnie przyjęte nazewnictwo.

Nikt tak naprawdę nie wie, jakie są obowiązki właściciela mieszkania pod wynajem, o ich przestrzeganiu w ogóle nie wspominając. Nie ma na polskim rynku żadnych poradników (oprócz podatkowo-prawnych) praktycznego zarządzania najmem. Nieliczne książki, które noszą tytuł „zarządzanie nieruchomościami” dotyczą spraw związanych z zarządzaniem czy administrowaniem całym budynkiem czy osiedlem, czyli m.in.: utrzymywaniem czystości klatek schodowych i otoczenia budynku; doprowadzaniem wody, kanalizacji czy energii i rozliczanie z jej zużycia członków wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni; wywozem śmie ci, remontami da chu, itp. i są w za sadzie nie zbyt przydatne właścicielom pojedynczych mieszkań na wynajem.

Nie istnieją w Polsce instytucje arbitrażowe, wyspecjalizowane w obszarze najmu mieszkań. Jedyną drogą dochodzenia swoich roszczeń przez właścicieli mieszkań czy przez najemców jest, zupełnie w Polsce nieefektywna i niepraktyczna, droga sądownictwa powszechnego. Niewielu właścicieli mieszkań się na nią decyduje, więc spory albo są rozstrzygane na dziko, lub strona pokrzywdzona „odpuszcza” sobie temat.

Firmy, którym można by powierzyć pod opiekę mieszkanie pod wynajem dopiero zaczynają nieśmiało powstawać (jest już sporo tego typu firm w obszarze zarządzania centrami handlowymi czy biurowcami). Nie powstała jeszcze polska nazwa tej usługi, odpowiednik angielskiego terminu „property management”. My proponujemy nazwę: „zarządzanie najmem”, która znalazła się w tytule tego Poradnika.

Nie ma też w Polsce żadnych kursów, konferencji, stowarzyszeń właścicieli mieszkań pod wynajem. Inaczej niż w Wielkiej Brytanii czy w Stanach Zjednoczonych, gdzie takich stowarzyszeń, kursów, konferencji jest mnóstwo.

W tej sytuacji większość właścicieli mieszkań pod wynajem w Polsce ma problemy z dotarciem do podstawowej wiedzy, niezbędnej w tej dziedzinie i znalezienia podpowiedzi, jak unikać typowych przy najmie błędów. Co robić, by zminimalizować ryzyko wynajęcia mieszkania osobie, która nie będzie płacić czynszu, ani opłat eksploatacyjnych administracji budynku, narobi długów. A mimo to nie zechce się wyprowadzić, zasłaniając się ustawą o ochronie lokatorów. Wokół najmu narosło wiele nieprawdziwych mitów.

Jednym zdaniem: brakuje w Polsce wielu elementów infrastruktury rynku najmu mieszkań, obecnych na bardziej dojrzałych rynkach.

Po co ten Poradnik?

Postanowiliśmy tę lukę częściowo wypełnić i podzielić się naszymi skumulowanymi, kilkunastoletnimi, doświadczeniami w najmie mieszkań. Sami tę wiedzę zdobywaliśmy czytając zachodnie książki i poradniki, jeżdżąc na konferencje do Anglii lub do Stanów. Najwięcej się nauczyliśmy oczywiście na własnych błędach. W okresie gdy zajmowaliśmy się wynajmem mieszkań „po godzinach” naszej normalnej pracy, popełniliśmy wiele błędów, wielu kwestii nie dopilnowaliśmy, szliśmy drogą „na skróty”, co potem się na nas boleśnie mściło. O wnioskach z tych błędów piszemy tutaj, aby pomóc Wam ich uniknąć.

Niniejszy Poradnik jest w pewnym sensie kontynuacją książki Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości (Studio EMKA, Warszawa, listopad 2009 roku). Stanowi rozwinięcie Rozdziału 6. tej książki. Dla tych osób, które nie miały okazji sięgnąć do poprzedniej książki, w niniejszym Poradniku przytoczyliśmy obszerne fragmenty jej 6. Rozdziału.

Ale o ile ta pierwsza książka była bardziej „filozoficzna”, o tyle ten Poradnik jest praktyczny do bólu: schodzimy do poziomu sposobu odbierania telefonów od osób potencjalnie zainteresowanych wynajęciem twojego mieszkania. Do szczegółów związanych z prezentacją twojego mieszkania, do sposobów obfotografowania go tak, aby twoje mieszkanie jak najatrakcyjniej wyglądało w internetowych serwisach nieruchomościowych, do szczegółów związanych z rozliczaniem płatności, a także z przeprowadzaniem drobnych i większych napraw i remontów.

Mamy nadzieję, że ten Poradnik przyczyni się – choćby w małym stopniu – do stopniowego ucywilizowywania się rynku najmu mieszkań w Polsce. Do przyjmowania się pewnych standardów i procedur. Standardów, które spowodują, że rynek najmu stanie się mniej chaotyczny, mniej przypadkowy, mniej amatorski, a bardziej profesjonalny.

Dla kogo ten Poradnik

Już sam podtytuł Poradnik dla właścicielek mieszkań pod wynajem wskazuje, dla kogo jest on przeznaczony. Zakładamy, że już posiadasz albo planujesz wkrótce nabyć mieszkanie, dom lub lokal użytkowy pod wynajem w celu czerpania przychodów z najmu. (Dla uproszczenia, w dalszej części Poradnika piszemy „mieszkanie” dla oznaczenia wszelkich typów nieruchomości na wynajem.)

Poradnik ten będzie w szczególności przydatny dla inwestorów, którzy chcą zbudować swój portfel nieruchomości pod wynajem, swoją fridomię oraz dla tych, którzy już mają mieszkania i chcą zwiększyć efektywność swojej inwestycji. Również dla tych osób, które myślą o sprzedaży swojego mieszkania, bo przeraża ich perspektywa wynajmowania. Bo ich mieszkanie stoi puste od dawna i nie bardzo wiedzą jak się zabrać do tematu najmu, bez narażania się na nadmierne ryzyko. Mamy nadzieję, że te osoby znajdą w naszym Poradniku niezbędną wiedzę i praktyczne wskazówki, dotyczące wynajmu. Wiedza dodaje pewności siebie, a chodzi o to, by nie wyzbywać się pochopnie swojego majątku. Lepiej, by przynosił on swoim właścicielom stałe, comiesięczne przychody z najmu.

Aby nasz przekaz był bardziej klarowny, czytelny i mniej „naukowy”, będziemy się do Was zwracać, nasi Drodzy Czytelnicy, w bezpośredniej formie „ty”. Nie wynika to jednak z braku szacunku. Chodzi nam jedynie o większą komunikatywność.

Postawiliśmy na formę żeńską, bo głęboko wierzymy w równouprawnienie i chcemy walczyć ze stereotypami we wszystkich sferach. Chcemy też walczyć ze stereotypem, że finanse i inwestowanie to domena mężczyzn. Wcale tak nie jest. Poza tym, podczas licznych spotkań z Czytelniczkami i Czytelnikami bloga Fridomia, często okazywało się, że w Polsce to kobiety częściej zajmują się na co dzień najmem mieszkań. Pod tym względem nie różnimy się od Wielkiej Brytanii czy Stanów, gdzie na konferencjach dla właścicieli mieszkań pod wynajem – tzw. landlords – większość słuchaczy stanowią kobiety.

Niemniej Poradnik ten jest przeznaczony w jednakowym stopniu dla pań jak i dla stuprocentowych facetów. Panów Czytelników też gorąco zachęcamy do przeczytania go.

O czym jest ten Poradnik?

Powinnaś spojrzeć na swoje mieszkanie (lub cały portfel mieszkań) na wynajem jak na biznes. Celem tego biznesu jest zapewnienie ci przewidywalnych, regularnych, comiesięcznych wpływów pasywnej gotówki na poziomie wyższym niż koszty utrzymania twojego oczekiwanego standardu życia. Czyli zapewnienie ci wolności finansowej. Te zagadnienia zostaną omówione w 1. Rozdziale Poradnika. Ważne jest też, aby koszty obsługi najmu (finansowe, ale również czasowe) były jak najniższe. Inaczej, albo nie będziesz miała nadwyżek gotówki, (ani płynącej z nich wolności finansowej), albo nie będziesz „wolna”, bo cały twój wolny czas zostanie wypełniony obowiązkami związanymi z obsługą najemców twoich mieszkań.

Tak jak w każdym biznesie, aby zapewnić sobie jak najwyższe przychody, musisz zadbać o jakość swojego produktu, swojej usługi. Musisz się zastanowić, komu będziesz je wynajmowała, za ile, jak dostosować swoje mieszkanie do potrzeb docelowej grupy klientów, jak ich zainteresować twoim mieszkaniem. Wreszcie jeden z najważniejszych tematów tego Poradnika: jeśli nie będziesz systematycznie selekcjonować swoich najemców, nie zapewnisz sobie najwyższych możliwych przychodów z najmu. Tym wszystkim tematom będzie poświęcony 2. Rozdział Poradnika.

Aby zminimalizować koszty (finansowe i czasowe) obsługi swojego portfela mieszkań pod wynajem, musisz wypracować sobie sprawne procesy „produkcyjne”. Wiele wysiłku, czasu, energii czy wreszcie także złotówek może ci zaoszczędzić umiejętnie podpisana umowa najmu, monitorowanie wypełniania jej warunków, czy utrzymywanie poprawnych relacji z najemcami, a także umiejętne administrowanie swoim biznesem (opisane w 3. oraz w 4. Rozdziale Poradnika).

Gdy już nabierzesz doświadczeń, a twój portfel będzie rósł i coraz więcej wynajmowanych mieszkań będzie zaprzęgniętych w pracę dla utrwalania twojej wolności finansowej, powinnaś zacząć myśleć o strategiach zarządzania całym swoim portfelem nieruchomości. Tematami 5. Rozdziału Poradnika będą m.in. techniki zwiększania efektywności twojego portfela, czyli co zrobić, aby twoje mieszkanie nie stało długo puste, jak minimalizować koszty i jak zwiększać przychody z najmu. Omówimy sposoby podnoszenia trwałej wartości twojego mieszkania. Jak w każdym biznesie, dla osiągnięcia sukcesu, wymagane jest posiadanie i doskonalenie pewnych umiejętności. Im również przyjrzymy się w 5. Rozdziale Poradnika.

Zarządzanie mieszkaniami na wynajem bywa czasochłonne i uciążliwe. Składa się nań dziesiątki czy nawet setki drobnych, ale też i poważnych czynności. W natłoku spraw (niezwiązanych przecież jedynie z zarządzaniem mieszkaniami pod wynajem), łatwo jest o czymś zapomnieć, coś przeoczyć. W Rozdziale 6. Poradnika opisujemy najczęściej popełniane przez właścicieli błędy. Na szczęście na polskim rynku zaczynają się pojawiać, znane z bardziej dojrzałych rynków najmu mieszkań, firmy obsługujące najem. Wynajmujesz za opłatą taką firmę i kłopot z głowy. Przygotują mieszkanie do wynajęcia, znajdą odpowiedniego najemcę, podpiszą w twoim imieniu umowę najmu, a potem będą doglądać płatności oraz prawidłowości realizacji umowy przez najemcę.

Znamy „do bólu” realia i praktyczne trudności

Mamy nadzieję, że ten krótki opis Poradnika nie zabrzmiał dla ciebie zbyt akademicko, zbyt konsultancko, zniechęcając do lektury. Przekartkuj, proszę, kilka dowolnych stron, a przekonasz się – mamy taką nadzieję – że nie masz do czynienia z naukową rozprawką, ani teoretyzowaniem jakiegoś nieznające-go-realiów-życia konsultanta. My te praktyczne codzienne realia najmu znamy. Do bólu dobrze.

W tym Poradniku znajdziesz wiele praktycznych wskazówek, jak zarządzać swoim mieszkaniem. Dla osób niedziałających na co dzień w świecie biznesu, już samo słowo „zarządzanie” może brzmieć groźnie. Ale spokojnie, nic w tym magicznego, naprawdę wystarczy zwykły „chłopski rozum”.

Na końcu Poradnika, przestrzeżemy cię przed błędami najczęściej popełnianymi przez początkujących właścicieli. Sami w ciągu ostatnich lat popełniliśmy ich bardzo wiele: nie wystrzegliśmy się problematycznych najemców, czasami niektórym naiwnie zaufaliśmy, nie monitorowaliśmy płatności, nie byliśmy wystarczająco systematyczni.

Krytycznie przyjrzeliśmy się naszym wpadkom i drobnym porażkom na drodze do osiągnięcia wolności finansowej i staraliśmy się wyciągnąć wnioski. Te wnioski pomogły nam w zbudowaniu zasad oraz procedur, które kierują działalnością niedawno założonej przez nas firmy Mzuri. Mzuri zajmuje się zarządzaniem mieszkaniami na wynajem w imieniu i na rzecz właścicieli. W momencie oddawania tego Poradnika do druku, firma Mzuri obsługuje w kompleksowy sposób ponad 150 mieszkań, domów i lokali użytkowych w Łodzi, w Warszawie oraz w Radomiu, należących do kilkudziesięciu właścicieli. Zasady i procedury, według których działa firma, staraliśmy się przelać na karty Poradnika, który oddajemy w twoje ręce.

Wiemy, że nic nie zastąpi wniosków, które wyciągniesz na podstawie błędów, które ty sama popełnisz. Niemniej mamy nadzieję, że dzięki zaglądaniu do tego Poradnika w odpowiednich momentach cyklu najmu, popełnisz tych błędów znacznie mniej. Albo tylko takie, których konsekwencje będą nieco mniej dla ciebie bolesne.

Zapraszamy na łamy bloga www.fridomia.pl

Blog www.fridomia.pl powstał jednocześnie z ukazaniem się w druku książki Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości. Początkowo dla promocji książki, po to aby odpowiadać na pytania Czytelniczek i Czytelników, aby służyć im radą. Potem zaczął żyć trochę własnym życiem – wpisują tam komentarze internauci, właściciele lub inwestorzy, dzieląc się swoimi doświadczeniami. Za namową Fridomiaków odbyło się już kilka spotkań w terenie, „w realu”, m.in. w Łodzi, Warszawie, Gdańsku, Poznaniu, we Wrocławiu, w Krakowie czy w Katowicach. Spotkania te stanowią kolejną platformę do wymiany praktycznych doświadczeń.

Blog jest poświęcony wolności finansowej: zaadresowany do tych osób, którzy budują ją poprzez inwestowanie w nieruchomości na wynajem. Przekonujemy w nim, że naprawdę ogromną frajdę będzie ci sprawiało poczucie osiągnięcia swojej wolności finansowej. Będziesz miała więcej czasu dla siebie, do zagospodarowania go w taki sposób, w jaki zechcesz. Będziesz mogła swobodnie poeksperymentować, aby znaleźć ten sposób spędzania swojego czasu, który da ci największą satysfakcję z życia. Pozwoli wypełnić je nowym znaczeniem. Już samo przybliżanie się w widocznych krokach do stanu pełnej wolności finansowej da ci poczucie komfortu, pewności siebie, dystansu do otaczającej, często zwariowanej, rzeczywistości.

Jeśli to czujesz, to jakież znaczenie mają drobne niedogodności czy problemy związane z kłopotliwym najemcą, czy przeciekającym kranem. Uśmiechnij się i staw temu wyzwaniu czoła. Potraktuj to jako kolejne doświadczenie.

Powodzenia. Będziemy ci chętnie i z życzliwością towarzyszyć w drodze do twojej wolności finansowej na łamach bloga www.fridomia.pl. Zaglądaj do nas często, dziel się swoimi doświadczeniami, frustracjami i radościami.

Na tym blogu znajdziesz też porady i praktyczne wskazówki dotyczące tego, jak sobie najlepiej poradzić w jakiejś trudnej sytuacji związanej z najmem. Jest wysoce prawdopodobne, że ktoś spośród Czytelniczek i Czytelników Fridomii już się kiedyś na ten problem natknął i ma praktyczne doświadczenia, wie jakie istnieją możliwe opcje rozwiązań twojego dylematu. Warto z takich podpowiedzi korzystać.

Czego w tym Poradniku nie znajdziesz

Jesteśmy przekonani, że kilkadziesiąt złotych wydanych na zakup Poradnika będzie dla ciebie doskonałą inwestycją, bo znajdziesz w nim setki podpowiedzi, które pozwolą ci albo zaoszczędzić tysiące złotych na remont, albo zwiększyć swoje przychody z najmu o tysiące złotych, albo uniknąć wielotysięcznych strat i szkód spowodowanych przez przypadkowych, nieodpowiednio zweryfikowanych najemców.

Jeśli jednak dopiero myślisz o kupnie mieszkania pod wynajem i nie wiesz czy kupić nowe, czy z rynku wtórnego, duże czy małe, w stolicy gdzie mieszkasz, czy też w niedużym mieście z którego pochodzisz, mieszkanie czy może lokal użytkowy, jedno czy więcej, czy brać kredyt czy kupić mieszkania ze środków własnych, i masz wiele innych tego typu pytań, to odpowiedzi na nie nie znajdziesz w niniejszym Poradniku.

Sięgnij po inne publikacje, np. po książkę Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości lub wejdź na bloga www.fridomia.pl. Na blogu tym istnieje już kilkaset wpisów i setki komentarzy Czytelniczek i Czytelników bloga i z pewnością znajdziesz tam interesujące cię zagadnienia.

Kim są autorzy Poradnika

Sławek Muturi – od ponad 13 lat inwestuje w mieszkania pod wynajem, najpierw w Warszawie, później również w Łodzi. Budowany systematycznie portfel mieszkań okazał się wystarczający do osiągnięcia wolności finansowej. W maju 2009 roku zrezygnował z pracy oraz z udziałów w jednej z największych na świecie firm doradczych, z tzw. Wielkiej Czwórki. Teraz pisze książki o wolności finansowej, ale także o podróżach.

Aktywnie prowadzi bloga www.fridomia.pl. Popularyzuje ideę wolności finansowej w mediach. Sporo podróżuje. Odwiedził wszystkie kraje na politycznej mapie świata. Uczy się języków obcych. Jest licencjonowanym zarządcą nieruchomości. Niedawno założył firmę Mzuri – zajmującą się kompleksową obsługą mieszkań pod wynajem w imieniu właścicieli. Firma działa w Łodzi, w Warszawie, w Radomiu i ma plany rozwinąć działalność także w innych miastach Polski. W kwietniu 2011 roku obsługiwała ponad 150 mieszkań, domów oraz lokali użytkowych w imieniu kilkudziesięciu właścicieli.

Poradnik zrecenzowało i uzupełniło wieloma praktycznymi przykładami dwoje ekspertów obsługi najmu, pracowników łódzkiego oddziału firmy Mzuri, Beata i Krzysztof. Beata Pawliczak ma 6-letnie doświadczenie w zarządzaniu dużym portfelem mieszkań pod wynajem i bardzo dużą wiedzę praktyczną. Jest dyrektorem łódzkiego oddziału spółki Mzuri. Oddział ten na dzień oddawania książki do druku obsługiwał ponad 120 mieszkań i lokali użytkowych w imieniu kilkudziesięciu właścicieli/inwestorów. Krzysztof Bystrosz pracuje w Mzuri ponad rok. Zajmuje się usprawnianiem całości procesów back-officeowych związanych z obsługą dużego portfela mieszkań pod wynajem. Oboje też sami inwestują w mieszkania pod wynajem, budują swoją wolność finansową.

Rozdział 1
Po co mieszkania na wynajem

W książce Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości przekonujemy do tego, że inwestowanie w nieruchomości pod wynajem to najbardziej dostępna droga do osiągnięcia wolności finansowej, czyli stanu, w którym nie musimy już więcej pracować ani prowadzić swojego biznesu, żeby utrzymać standard naszego życia. Po osiągnięciu wolności finansowej nie musimy pozostawać aktywnymi zawodowo. To wynajem nieruchomości zapewni nam dochód, niezbędny do pokrycia comiesięcznych wydatków na utrzymanie pożądanego standardu życia.

Ponieważ nie będziesz już musiała pracować, czy prowadzić swojej firmy dla utrzymywania siebie i rodziny, to będziesz mogła się poświęcić temu, co cię tak naprawdę interesuje i inspiruje. Możesz zmienić pracę na gorzej płatną, ale bardziej zgodną z twoimi pasjami. Albo zostać wolontariuszką. Albo zaopiekować się chorymi rodzicami. Albo wyjechać gdzieś do dżungli, czy na pustynię i dogłębnie poznać życie ludzi tam mieszkających. Albo zacząć pisać książki, malować. Albo kupić winnicę we Francji czy po prostu podróżować. Możliwości są tysiące.

Oczywiście możesz również kontynuować swoją dotychczasową pracę tak długo, dopóki daje ci satysfakcję i sprawia wiele radości. Powiemy więcej, jest wysoce prawdopodobne, że po osiągnięciu swojej wolności finansowej praca może ci przynosić więcej przyjemności, niż wtedy, gdy była ona jedynym źródłem twojego utrzymania. Bowiem świadomość osiągnięcia wolności finansowej da ci również duży zastrzyk wiary w siebie, pewności, co do swoich przekonań, dystansu do otaczającego cię „wyścigu szczurów”. Będziesz miała więcej śmiałości, by wyrażać swoje własne zdanie i bronić swoich własnych przekonań, nawet gdyby były odmienne od „dyżurnego tematu” w korporacji, dla której pracujesz.

Wymyśliliśmy nawet słowo, które ten stan wolności finansowej opisuje. To Fridomia.

1.1. Fridomia, czyli wolność finansowa

W codziennych rozmowach w rodzinie, z dawnymi znajomymi z pracy czy sąsiadami z osiedla coraz częściej słyszymy o wielu sprawach wokół nas, które powodują, że nie czujemy się do końca panami własnego losu. Chroniczny brak czasu, pułapka konsumpcji na kredyt, zmęczenie wymaganiami szefów, niezdrowa atmosfera w pracy – to tylko niektóre przykłady dzisiejszych „chorób cywilizacji”.

Fridomia to stan, gdy możesz znów poczuć, że to ty masz pełną kontrolę nad własnym życiem. Mieszkania, czy – szerzej – nieruchomości na wynajem to metoda, w jaki sposób możesz tę wolność osiągnąć dzięki systematycznej pracy i inwestowaniu w nieruchomości. Fridomia to jednak zdecydowanie więcej niż jedna z kolejnych koncepcji czy metod inwestycyjnych. Fridomia to recepta na życie. Fridomia to stan nasze go umysłu. To myśl i propozycja praktycznej, wypróbowanej metody, wcielającej tę myśl w życie.

Szukając krótkiej nazwy dla koncepcji opisywanej we wspomnianej już książce Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości wybraliśmy słowo „fridomia”. Po angielsku „wolność” to freedom. Spolszczenie tego słowa, osadzenie go w naszych realiach, dało nam „fridom”, które spodobało nam się ze względu na to, że kojarzy się z czymś lekkim, wolnym, może nawet „frywolnym”. Czymś co, z drugiej strony, opiera się na solidnym fundamencie, bezpiecznym, stojącym mocno na ziemi „domu” – symbolu nieruchomości. Dodatkowo chcieliśmy podkreślić, że mówimy o czymś więcej niż „tylko” o budowaniu wolności finansowej dzięki inwestowaniu w nieruchomości. Nie uda ci się jej osiągnąć bez zmiany twojego własnego nastawienia do życia, do konsumpcjonizmu. Bez trzymania się własnych zasad oraz własnych aspiracji. Tak oto dodaliśmy jeszcze literki „ia” i powstało słowo „fridomia”. Jest to symbol STABILNEJ WOLNOŚCI FINANSOWEJ.

Stabilna, gdyż opiera się na nieruchomościach. Niewiele jest bardziej trwałych i stabilnych rodzajów aktywów. Z drugiej strony Fridomia zakłada, że na życie patrzysz w dłuższym horyzoncie, nie reagujesz panicznie na raptowne zmiany w otoczeniu. Masz świadomość swojego długoterminowego celu, a dla jego osiągnięcia musisz być systematyczna w działaniu. Ostrożnie podchodzisz do ryzyka – nie zadłużasz się ponad swoje możliwości.

Kraina Fridomia to wolność. Obowiązuje w niej twoje niezależne myślenie. Tu nie ścigasz się i nie porównujesz się ciągle z innymi. Działasz w kierunkach i dążysz do celów, które sama sobie wyznaczasz. Sama sobie ustalasz pożądany styl i komfort życia i nie ulegasz pokusom ciągłego podnoszenia swojego standardu życia pod wpływem reklam, oczekiwań społecznych lub innych zewnętrznych czynników. Nie dajesz sobie narzucać czyjejś perspektywy, trzymasz się swoich własnych reguł. Osiągnąwszy wolność finansową robisz to, co chcesz, a nie to, co musisz robić, aby zarabiać na życie.

Wreszcie Fridomia to twoje finanse. Przede wszystkim lepiej rozumiesz swoje rzeczywiste, a nie wypromowane przez innych potrzeby materialne. Rozumniej wydajesz to, co masz. Systematycznie oszczędzasz, a nadwyżki inwestujesz, aby zbudować regularne wpływy gotówki w przyszłości. Nie szukasz szybkich, spekulacyjnych zysków. Ponad „stopy zwrotu” przedkładasz regularnie wpływającą na twoje konto „pasywną” gotówkę, czyli taką, która nie wymaga twojej pracy na etacie.

Oczywiście nie jest to jedyna recepta na życie. Mamy świadomość, że nie rozwiązuje ona wszystkich problemów życia – przykładem są choćby relacje międzyludzkie. Ale jesteśmy głęboko przekonani, że gdy osiągniesz Fridomi , gdy osiągniesz spokój myśli, będzie ci dużo łatwiej radzić sobie z pozostałymi wyzwaniami życia. Wiele osób zada pytanie, czy to w ogóle jest możliwe?

My wiemy, że tak. Znamy wiele osób, które ten stan osiągnęły. Mało tego – jesteśmy przekonani, że za 10 lat w Polsce będzie ich znacznie więcej. Z łamów bloga www.fridomia.pl co miesiąc dowiadujemy się o kolejnej osobie, która rozpoczęła budowanie swojej wolności finansowej. Poznaliśmy też szereg osób, których portfele nieruchomości na wynajem są na tyle duże, aby zapewnić im wkrótce wolność finansową. Więc i tobie może się to udać. Wystarczy uwierzyć w sukces, a potem systematycznie, i w sposób zdyscyplinowany, trzymać się obranego na Fridomię kursu.

1.2. Nieruchomości pod wynajem

Ludzie inwestują w nieruchomości pod wynajem już od setek lat. Wiele miast powstało w ten sposób, że kupcy czy fabrykanci budowali domy, w których parter służył do prowadzenia interesów (warsztaty, sklepy, itd.), a górne piętra częściowo zamieszkiwali sami, a częściowo wynajmowali pracownikom, robotnikom czy studentom. Mechanizm ten funkcjonował przez ostatnie kilkaset lat. Jedynie w powojennej Polsce oraz w innych demoludach, w okresie socjalizmu, zaburzono ciągłość najmu, wywłaszczając właścicieli kamienic z ich własności.

Dlaczego inwestowanie w nieruchomości pod wynajem jest tak popularne na świecie? Pisaliśmy o tym w książce Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości. Tutaj przytoczymy tylko najważniejsze zalety inwestowania w nieruchomości pod wynajem.

Regularny strumień pasywnej gotówki

Celem inwestowania w nieruchomości pod wynajem jest uzyskanie dostępu do przewidywalnego, regularnego, comiesięcznego strumienia pasywnej (czyli niewymagającej naszej aktywności zawodowej) gotówki. Jeśli odziedziczyłaś mieszkanie po babci lub kupiłaś je za gotówkę, strumień ten płynie wartko już od momentu pierwszego najmu. Jeśli kupiłaś mieszkanie pod wynajem posiłkując się kredytem bankowym, to strumień ten przez pierwsze lata płynie głównie do banku w formie spłacanych rat kredytu oraz odsetek bankowych. Dopiero po całkowitym spłaceniu kredytu, strumień ten zaczyna w pełni zasilać twój budżet domowy. Jednak gdy już raz zacznie, to nie przestanie aż do twojej śmierci, o ile nie sprzedasz posiadanego mieszkania. A później służyć będzie Twojej rodzinie, czy następnym właścicielom. Jeśli je sprzedasz, to strumienie pasywnej gotówki z najmu będą zasilać budżet domowy nowego właściciela. Ostatnio w Toruniu widzieliśmy wiele budynków wybudowanych 500 lat temu, które nadal – swoim obecnym – właścicielom przynoszą comiesięczne strumienie pasywnej gotówki.

Ten przewidywalny, regularny strumień gotówki może stać się doskonałą podstawą dla twojej osobistej wolności finansowej. Dla twojej Fridomii.

Pewny wzrost wartości w dłuższym horyzoncie czasowym

Kolejną zaletą jest to, że wartość nieruchomości rośnie w czasie. W dłuższym czasie. Oczywiście zdarzają się okresy (tak jak w latach 2008-2010), gdy ceny rynkowe nieruchomości ulegają pewnym korektom w dół. Jest to wynikiem:

po pierwsze – zawyżenia, ponad normę, cen rynkowych przez działania spekulantów (osób, które chcą tanio kupić po to, by później drożej sprzedać),

po drugie – polityki banków udzielających kredytów hipotecznych, które obniżają próg zdolności kredytowej,

po trzecie – normalnego cyklu rynkowego, czyli efektu oddziaływania na siebie sił podaży i popytu.

Ale charakterystyczne dla rynku nieruchomości było w czasie ostatniego kryzysu to, że o ile kursy akcji spółek giełdowych spadły nawet o 60 procent (w skrajnych przypadkach nawet ponad 90 procent), to ceny mieszkań spadły tylko o 1520 procent. W okresie boomu ceny akcji mogą wzrosnąć o 60 procent, a ceny nieruchomości wzrosną w tym samym czasie o niższy wskaźnik. Bo nieruchomości to trochę jak duży kontenerowiec na oceanie, a nie zwrotna motorówka. Są stabilniejsze. Trudniej jest rynkiem nieruchomości manipulować spekulacyj nie.

Zasugerowaliśmy powyżej, że istnieje jakaś „norma” wzrostu rynkowych cen nieruchomości. Z czego wynika owa „norma”? Głównym czynnikiem wzrostu cen nieruchomości jest coś co w ekonomii nazywane jest wartością odtworzeniową. Wspomniane wyżej mieszkania w kamienicach w Toruniu mimo, że zostały wybudowane 500 lat temu za równowartość ułamków dzisiejszych groszy, są dzisiaj warte 6-8 tysięcy złotych za metr kwadratowy, bo tyle kosztowałoby dzisiaj zbudowanie podobnych mieszkań w podobnej lokalizacji. A ponieważ mamy inflację, to koszt zbudowania mieszkania będzie wzrastał – rośnie wartość ziemi, rośnie koszt robocizny robotników budowlanych i materiałów budowlanych. W ślad za wzrostem cen nowych mieszkań drożeją też mieszkania istniejące.

Oczywiście budując swoją wolność finansową nie zamierzasz wyprzedawać swoich mieszkań, aktywów przynoszących ci co miesiąc strumienie pasywnej gotówki. Jednak wzrost wartości twoich mieszkań może przynieść ci korzyści inne niż sprzedaż z zyskiem. Wzrost wartości spowoduje, że będziesz mogła zrefinansować swój kredyt hipoteczny (bo wartość zabezpieczenia kredytu stanie się o wiele wyższa niż wartość pozostającego do spłacenia kredytu), lub wręcz zaciągnąć nowy kredyt pod zakup kolejnych nieruchomości na wynajem.

Wiele innych zalet

Wśród pozostałych zalet inwestowania w nieruchomości można wymienić m.in.:

w odróżnieniu od innych klas aktywów, nieruchomość możesz kupić poniżej jej bieżącej średniej wartości rynkowej;

masz większy wpływ na wartość swojej inwestycji (bo możesz na przykład dokonać napraw czy remontów, podnoszących wartość mieszkania);

mieszkanie pod wynajem możesz kupić korzystając z powszechnie dostępnego kredytu hipotecznego (trudno jest uzyskać kredyt bankowy na zakup innych instrumentów inwestycyjnych, na przykład akcji giełdowych spółek) i w ten sposób przyśpieszyć osiągnięcie swojej wolności finansowej;

ryzyko całkowitej utraty zainwestowanego w nieruchomość kapitału jest niewielkie, a dodatkowo możesz się przed nim ubezpieczyć;

możliwość skorzystania z ulg podatkowych;

nieruchomości stanowią doskonałe zabezpieczenie się przed negatywnymi skutkami inflacji.

1.3. Dlaczego lepiej wynająć niż sprzedać odziedziczone mieszkanie

Zdarzało nam się wielokrotnie kupować mieszkania od osób, które je wcześniej odziedziczyły. Odziedziczały mieszkanie „po babci”, ale już miały gdzie mieszkać; albo mieszkanie „po babci” było dla nich za małe, więc decydowały się na jego sprzedaż. Za uzyskane pieniądze albo kupowały sobie większe mieszkanie, albo po prostu nowy, większy samochód, albo jechały na wymarzone wakacje dookoła świata.

W każdym z tych przypadków osoby te pozbawiały się swojego kapitału/aktywa, po to, aby zwiększyć swoją konsumpcję. Pieniądze ze sprzedaży mieszkania bardzo szybko się rozchodziły; po kilku latach nie pozostawał po nich żaden wyraźny ślad. Ludzie często tego żałują, ale oczywiście jest już za późno, bo, jak mówi przysłowie, „mleko się już rozlało”.

Nieporównywalnie lepszym rozwiązaniem jest nie sprzedawanie, tylko zatrzymanie odziedziczonego mieszkania z przeznaczeniem pod wynajem. W ten sposób można uzyskać szereg korzyści:

Zyskuje się źródło dopływu regularnej pasywnej gotówki z najmu. Gotówkę tę można przeznaczyć albo na trwałe (a nie jednorazowe jak w przypadku gotówki ze sprzedaży mieszkania) podniesie standardu życia; albo ją systematycznie oszczędzać na zgromadzenie wkładu własnego na zakup kolejnego mieszkania pod wynajem.

To pierwsze mieszkanie może stanowić dobrą bazę pod budowę portfela mieszkań na wynajem, dzięki którym można osiągnąć wolność finansową.

Można pod jego zastaw uzyskać kredyt hipoteczny na zakup kolejnych nieruchomości.

Po jakimś czasie wartość mieszkania rośnie: jeśli w przyszłości pojawiłaby się potrzeba sprzedaży, to można będzie uzyskać wyższą cenę.

Jeśli ktoś wierzy w życie pozagrobowe, to i babci byłoby miło zobaczyć, że jej mieszkanie nadal dobrze służy wnukom, a pewnie i prapraprawnukom też jeszcze będzie służyć.

Dlaczego więc ludzie tak ochoczo sprzedają odziedziczone mieszkania? Część rzeczywiście może mieć jakieś poważne problemy egzystencjonalne i sprzedaż jest dla nich jedynym rozwiązaniem. Inni sprzedają, aby zażegnać waśnie i spory pomiędzy spadkobiercami. Wielu po prostu ulega pokusie czy presji na zwiększanie konsumpcji, na ciągłe podnoszenie swojego standardu życia.

Sądzimy też, opierając się na własnych obserwacjach, że część osób tak robi, bo nie ma pomysłu na budowanie swojej wolności finansowej. Bo wszyscy ich znajomi sprzedali, więc pewnie tak należy zrobić. Inni z kolei mają świadomość, że mogliby zatrzymać mieszkanie i je wynajmować, ale boją się problemów związanych z najmem, złych najemców.

Mamy nadzieję, że ten Poradnik będzie inspiracją dla niektórych osób, aby tak szybko, łatwo i pochopnie nie wyzbywali się „rodowych sreber”. Najem nie taki znów straszny.

1.4. Samozapełniający się co miesiąc bankomat

Zaciągasz kredyt i kupujesz mieszkanie na wynajem. Co miesiąc najemca pomaga ci w spłacie kredytu. A gdy już kredyt całkowicie spłacisz, to cieszysz się comiesięcznymi wpływami pasywnej gotówki, która wystarcza na utrzymanie twojego standardu życia. Możesz wtedy zawiesić lub porzucić swoją aktywność zawodową i oddać się czemuś, co sprawi ci prawdziwą satysfakcję. Bez obawy, że standard życia, do którego przywykłaś, obniży się.

Ważne, abyś dobrze wybrała mieszkanie/dom pod wynajem za odpowiednią cenę. Oraz takie, które łatwo ci będzie potem wynajmować.

Równie ważne w momencie, gdy już je kupisz, będzie odpowiednie nim (nimi) zarządzanie, aby to twoi najemcy pomagali ci w spłacie kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania pod wynajem. Inaczej niż w przypadku inwestowania w akcje, czy obligacje, inwestowanie w nieruchomości pod wynajem wymaga pewnego zaangażowania się, czyli zarządzania.

Jeśli dobrze ustawisz sobie cały proces zarządzania swoimi mieszkaniami na wynajem, staną się one dla ciebie samozapełniającymi się co miesiąc bankomatami. I o tym będzie mowa w następnych rozdziałach tego Poradnika.

Rozdział 2
Przygotowanie planu marketingowego

Powinnaś spojrzeć na swoje mieszkanie (lub cały portfel swoich mieszkań) na wynajem jak na biznes. Celem tego biznesu jest zapewnienie ci przewidywalnych, regularnych, comiesięcznych wpływów pasywnej gotówki na poziomie wyższym niż koszty utrzymania – przy oczekiwanym poziomie życia. Czyli innymi słowy: zapewnienie ci wolności finansowej. Ważne jest też, aby koszty obsługi najmu (finansowe, ale również czasowe) były jak najniższe. Inaczej albo nie będziesz miała nadwyżek gotówki (ani płynącej z nich wolności finansowej), albo nie będziesz „wolna”, bo cały twój wolny czas zostanie wypełniony obowiązkami związanymi z obsługą najemców twoich mieszkań.

Twoje mieszkanie na wynajem jest produktem. Tak jak w każdym biznesie, aby zapewnić sobie jak najwyższe przychody musisz zadbać o jakość swojego produktu, usługi. Musisz się zastanowić, komu będziesz je wynajmowała, za ile, jak je dostosować do potrzeb swojej docelowej grupy klientów, jak pozyskiwać zainteresowanie twoim mieszkaniem.

Plan marketingowy

Podobnie jak w marketingu innych produktów, czy usług, ważne jest opracowanie tzw. marketing-mix, 4P, czy 7P, czy jak kto woli. Sprowadza się do określenia: (1) Produkt – co stanowi jego unikalność, jak najlepiej go opisać, jak przygotować do najmu; (2)Promocja – jak promować, do jakiej grupy docelowej kierować promocję (3); Cena (z jęz. ang. Price) – jak ustalić cenę najmu w stosunku do średniej ceny rynkowej; (4) Dystrybucja (z jęz. ang. Place) – jak dotrzeć do grupy docelowej ze swoim przekazem, gdzie się ogłaszać; (5) Partnerzy – czy samemu szukać najemców czy przez pośrednika/ów; (6) Procesy – kiedy ogłaszać, jak się przygotować, jak usprawnić procesy monitorowania płatności, stanu rozliczeń, itp.; (7) Ludzie (z ang. People) – kto będzie odbierał telefony, kto będzie pokazywał mieszkanie, kto będzie obsługiwał najemców na co dzień.

Zdrowy rozsądek

Jeśli pracujesz w dziale marketingu lub uczyłaś się marketingu na uczelni możesz oczywiście opracować swój plan marketingowy w sposób naukowy, zgodny z metodologią Philipa Kotlera, Malcolma McDonald’a, czy innych marketingowych gu ru.

Możesz też opracować swój plan marketingowy w bardziej intuicyjny, popularny sposób. Wystarczy do tego zwykły zdrowy rozsądek. W niniejszym Poradniku przyjęliśmy zdroworozsądkowe podejście do marketingu. Nie będziemy namawiali do przeprowadzania badań rynkowych, ani złożonej segmentacji rynku, ani innych tego typu technik. Najważniejszą, stosowaną przez nas od lat z powodzeniem, „techniką” był zdrowy rozsądek.

Zachęcamy do tego, abyś poświęciła temu rozdziałowi trochę czasu, a w szczególności tematowi odpowiedniej selekcji najemców. Selekcja najemców to kluczowe narzędzie ograniczania ryzyka związanego z najmem. Błędy w tej dziedzinie mogą się boleśnie mścić.

2.1. Jak przygotować mieszkanie do najmu

Im lepiej twoje mieszkanie będzie przygotowane do najmu, tym łatwiej ci będzie znaleźć odpowiedniego najemcę. Przygotowanie do najmu oznacza działania w różnych wymiarach. Są to m.in. zapewnienie odpowiedniego wystroju, wyposażenia (czy kupować meble czy nie, a jeśli już, to eleganckie czy tanie), usunięcie usterek technicznych, wysprzątanie mieszkania przed jego pokazywaniem potencjalnym najemcom. Mieszkanie musi też być bezpieczne do użytkowania – musi mieć dobrze zamykające się drzwi, okna (dla ogólnego bezpieczeństwa najemcy oraz jego mienia); sprawny system elektryczny (bo inaczej wystąpi ryzyko porażenia prądem, ryzyko pożaru); sprawny system wentylacyjny (w celu wyeliminowania ryzyka zatrucia się tlenkiem węgla, gdy nieszczelny jest piecyk gazowy), itp.

Jeśli twoje nowo zakupione lub odziedziczone mieszkanie pod wynajem ma wiele potrzeb modernizacyjnych, a ty masz ograniczony budżet i nie możesz wszystkiego sfinansować od razu, to w pierwszej kolejności zadbaj o bezpieczeństwo mieszkania. Na bazie naszych obserwacji stwierdzamy, że większość osób w twojej sytuacji zacznie od malowania ścian, kupowania mebli i podnoszenia estetyki mieszkania. Dlaczego? Chyba dlatego, że gdy „podrasują” mieszkanie, mogą szybko znaleźć najemcę za lepszą cenę najmu.

Dlaczego więc doradzamy coś dokładnie odwrotnego? Bo większość tych osób nie zdaj e sobie sprawy, że wynajmując mieszkanie ma prawny obowiązek wynajmu bezpiecznego mieszkania. Być może też dlatego, że wielu spośród poszukujących mieszkania najemców dzisiaj nie zwraca jeszcze uwagi na wystające ze ściany kable elektryczne, o ile cena najmu jest w zasięgu ich możliwości finansowych. Albo brakuje im wyobraźni, albo wolą ryzykować – bo tanio. Być może też dlatego, że w Polsce brakuje regulacji prawnych, określających obowiązki właścicieli, brakuje programów uświadamiania tych obowiązków.

Ale tobie radzimy – zacznij od zadbania o bezpieczeństwo twoich mieszkań na wynajem, aby spokojnie cieszyć się swoją Fridomią.

Bezpieczeństwo

Chociaż nie brzmi to szczególnie sexy ani specjalnie przyjemnie, to trzeba sobie wyraźnie zdać sprawę z faktu, że będąc właścicielką nieruchomości, jesteś prawnie odpowiedzialna za stan techniczny swojego lokalu, oraz za bezpieczeństwo osób przebywających w jego obrębie, a więc twojego najemcy, gości, którzy do niego przyjdą. Co może zagrażać lokatorowi twojego mieszkania? Może porazić go prąd, jeśli gniazdka są źle zabezpieczone, może podtruć się gazem, jeśli instalacja jest nieszczelna, może mu spaść na głowę nieodpowiednio zamocowany żyrandol. Jeśli wynajmiesz dom, to najemca lub jego gość może się potknąć na nierównym chodniku przed domem lub może na nich spaść źle przymocowana rynna deszczowa. Dlatego przygotowanie mieszkania do wynajmu powinno obejmować przede wszystkim niezbędne prace, które zapobiegną któremuś z tych przypadków.

Oczywiście nie jesteś odpowiedzialna za ewentualne bezmyślne zachowania lokatora podczas najmu, ale chodzi o to, by zgodnie ze zdrowym rozsądkiem zrobić wszystko, by nieruchomość nie przysporzyła ci kłopotów, które wynikną z twojego zaniedbania. W chwili przekazania mieszkania lokatorowi oboje podpiszecie protokół zdawczo-odbiorczy, gdzie stan wszystkich elementów będzie opisany. Przed wynajęciem musisz spowodować, aby w protokole można było wpisać: „stan bez uwag”, Wtedy najemca pokwituje dobry stan: gniazdek elektrycznych, pieca gazowego, pralki, lodówki i od tej pory od jego sposobu używania tych urządzeń zależy jego bezpieczeństwo. W Anglii istnieje obowiązek przeprowadzenia szkolenia z najemcą na temat bezpiecznego użytkowania urządzeń elektrycznych.

Innym powodem, dla którego warto dbać o dobry stan techniczny lokalu, jest ograniczenie prawdopodobieństwa powstania szkód, które w ostateczności będziesz musiała i tak pokryć ty. Cieknący kran, przepuszczająca wodę spłuczka przyczyni się do wysokich rachunków za wodę. Nieszczelny odpływ kanalizacyjny z wanny czy umywalek może zawilgocić meble i ściany, zalać prywatne rzeczy lokatora lub, co gorzej – również sąsiada z niższego piętra. Zapchany starymi liśćmi odpływ kanalizacyjny w twoim domu może skutkować zalaniem garażu i piwnicy przy okazji kolejnej dużej burzy. Ostatnio firma Mzuri dokonywała odbioru mieszkania pod wynajem, które właściciele zdecydowali się jej powierzyć pod stałą, fachową opiekę. Współpracujący z nami na stałe hydraulik był zdumiony tym, że kaloryfer w łazience był podłączony miękką rurką, zupełnie nie nadającą się do centralnego ogrzewania. Groziło to zalaniem mieszkania, powstaniem istotnych szkód, być może również poparzeniem najemcy przy wysokiej temperaturze wody grzewczej.

Dlatego przed decyzją o remoncie starego mieszkania warto najpierw zająć się jego stanem technicznym. Może powinnaś wymienić całą instalację elektryczną tak, aby działała bez zarzutu przez kolejne dziesięciolecia. Może niezbędnej wymiany wymagają odpływy od toalety i wanny. W przypadku wynajmowania domu warto się dodatkowo przyjrzeć odpływom kanalizacyjnym czy też deszczówki z dachu. Należy zadbać o dobre oświetlenie terenu wokół domu. Trzeba przemyśleć sprawę ogrzewania: czy istniejący system jest bezpieczny, czy nie warto na tym etapie, przed pracami estetycznymi zainwestować w nowoczesne, bezpieczne i energooszczędne ogrzewanie. Istotną sprawą jest wentylacja – brak przepływu powietrza uniemożliwi bezpieczne korzystanie z prostych urządzeń gazowych podgrzewających wodę, a co gorsza – może doprowadzić do zgaśnięcia płomienia (kiedy gaz się cały czas wydobywa). Remontując łazienkę pomyśl o tym, aby włącznik światła dodatkowo automatycznie włączał elektryczny wentylator.

Do oceny wszystkich tych instalacji potrzebni ci będą fachowcy. Najlepiej zaprzyjaźnić się z wszechstronnym fachowcem od spraw budowlanych, który uczciwie powie ci, co musisz wymienić, a która instalacja może jeszcze zostać. W utrzymywaniu dobrego stanu technicznego twojego mieszkania pomoże ci również administrator budynku, w którym mieści się twoje mieszkanie. Ale musisz ustalić z najemcą lub sama dopilnować, aby mieszkanie było udostępnione kominiarzowi okresowo kontrolującemu sprawność systemu wentylacji oraz specjaliście kontrolującemu sprawność instalacji gazowych. Bezwłocznie wykonaj też ich zalecenia pokontrolne.

Umeblować mieszkanie, czy pozostawić je nieumeblowane

Nie ma jednej, zawsze słusznej odpowiedzi na to pytanie. Pierwszy najemca chce, abyś wstawiła łóżko do sypialni. Jego prośba nie wydaje ci się zbyt wygórowana, więc kupujesz i wstawiasz. Po wyprowadzce tego najemcy, kolejny prosi, abyś je wystawiła, bo ma swoje. Bardzo mu zależy na spaniu we własnym łóżku, bo materac jest idealnie dostosowany do schorzenia jego kręgosłupa. Jeden najemca prosi cię o wymianę starej pralki na nową, a kolejny prosi, abyś usunęła pralkę, bo akurat ma swoją.

Trudno jest przewidzieć potrzeby najemców. Jednak bazując na naszym wieloletnim doświadczeniu, postaramy się przedstawić kilka ogólnych reguł.

Jeśli wynajmujesz dom, to często może się okazać, że najemcy mają własne meble, które kontenerami przesyłają z kraju ostatniego pobytu. W takim przypadku wystarczy, że umeblujesz i wyposażysz kuchnię i łazienki. Jeśli jesteś właścicielką małej kawalerki, to raczej powinnaś się liczyć z tym, że będziesz musiała umeblować mieszkanie. Zapewnij najemcom miejsce do spania, do jedzenia, do wypoczynku. Nie zapomnij o szafie – często zdarza nam się widywać mieszkania całkiem dobrze i funkcjonalnie urządzone, ale pozbawione tego istotnego dla komfortu mebla. Czasami przydatne też jest proste biurko z krzesłem.

Raczej zawsze powinna być umeblowana i wyposażona kuchnia. Jak dotąd nie słyszeliśmy jeszcze o najemcy, który chciałby się wprowadzić z własną wanną, kabiną prysznicową, zlewem czy z szafkami kuchennymi. Im mniejsze powierzchniowo mieszkanie, tym mniej może być w kuchni szafek, ale jakieś powinny się znaleźć.

Postaraj się też – na ile to będzie możliwe – dopasować wyposażenie do potrzeb twojego segmentu klientów. Jeśli wynajmujesz swoje 3-4-pokojowe mieszkanie jako mini akademik, to praktyczniejsze może być zainstalowanie 3-4 małych lodówek, zamiast jednej bardzo dużej. Podobnie z meblami. Jeśli operujesz w segmencie ekonomicznym (o różnych aspektach segmentacji najemców będzie mowa w Rozdziale 2.2) to kup raczej niedrogie, ale trwałe i estetyczne, łatwe w utrzymaniu czystości meble.

W Polsce nie ma zwyczaju wyposażania mieszkania na wynajem w garnki, talerze, sztućce, ręczniki, pościel itp. elementy osobistego wyposażenia. Najemcy sami się w ten drobny sprzęt wyposażą. Dzięki temu będziesz miała mniej pracy przy inwentaryzacji mieszkania przy każdorazowej zmianie najemcy. Poza tym unikniesz stosunkowo dużego kosztu. Nie będziesz miała jednak innej możliwości niż wyposażyć mieszkanie również w te drobne sprzęty jeśli będziesz wynajmować mieszkanie krótkoterminowo turystom czy biznesmenom odwiedzającym twoje miasto.

Jeśli twoje mieszkanie jest zupełnie nowe, to możesz je początkowo pozostawić nieumeblowane, ale bądź przygotowana finansowo i czasowo na to, aby szybko dokupić meble jeśli trafi ci się sensownie wyglądający najemca, któremu zależy na umeblowaniu mieszkania. Możesz nawet zaproponować najemcy wpływ (w ramach wcześniej określonego budżetu) na ostateczny wybór mebli. Może to spowodować, że zechce się tu zatrzymać na dłużej.

Czasami się zdarza, że w trakcie trwania umowy najmu, najemca poprosi cię o doposażenie mieszkania. Jeśli zgłoszona potrzeba będzie miała charakter w miarę uniwersalny, koszt zakupu nie będzie wysoki, a z najemcą współpraca układa się bez zarzutów, to rozważ zakup. Możesz ewentualnie zaproponować podzielenie się na pół z najemcą kosztami zakupu (oczywiście zakupiony element będzie uznany za twoją własność, przynależącą do wynajmowanego mieszkania). Jako alternatywę, możesz rozważyć zaproponowanie najemcy lekkie podniesienie czynszu najmu, argumentując to tym, że po dokonaniu zakupu standard mieszkania nieco wzrośnie.

Zdarzyło nam się już wielokrotnie, że najemcy na własną rękę doposażają wynajmowane mieszkanie i po przeprowadzce pozostawiają sprzęt, który kupili do mieszkania, bo nie jest on już im więcej potrzebny. Są to miłe prezenty z ich strony.

Nie warto wykańczać lokalu użytkowego. Najemcy zwykle mają precyzyjną wizję wyglądu swojej firmy i najprawdopodobniej będą woleli sami wykończyć lokal. Jedyne o czym warto pamiętać to duża ilość gniazdek elektrycznych; znacznie większa niż w lokalu mieszkalnym. Dodatkowo warto rozważyć doprowadzenie tzw. siły, czyli trójfazowego zasilania energetycznego, bo w takim lokalu pobór mocy może być znacznie większy niż w mieszkaniu.

Estetyka, funkcjonalność

Gdy już poradzisz sobie ze stroną techniczną, trzeba zdecydować, jak wykończyć i wyposażyć mieszkanie. Proponujemy takie wykończenie, które spełni wszystkie kryteria: solidne, dobrze wykonane, materiały niedrogie i uniwersalne.

Początkujące landladies oraz początkujący landlords [w języku angielskim: właścicielki oraz właściciele mieszkań na wynajem – przyp. autora] często popełniają bardzo kosztowny błąd. Wybierają droższe rozwiązania, droższe materiały, wyższej jakości sprzęty, wychodząc z założenia, że jeśli wykończą mieszkanie w taki sposób, aby im się podobało („sama bym mogła w nim zamieszkać”), to nie będzie kłopotów z wynajmem. Otóż, bardzo często okazuje się, że będzie kłopot ze znalezieniem najemcy. Dlaczego? Otóż dlatego, że inwestując większą sumę pieniędzy w remont i wyposażenie i podnosząc standard mieszkania na luksusowy, właściciel będzie w naturalny sposób oczekiwał ceny najmu powyżej przeciętnej rynkowej. A to znacznie ograniczy liczbę potencjalnie zainteresowanych najemców. No chyba, że operujesz w segmencie premium: masz na wynajem przestronny dom w prestiżowej dzielnicy – w takim przypadku pewnie nie należy zbytnio oszczędzać na wykończeniu, aby było ono adekwatne i spójne z całością oferty.

Natomiast jeśli operujesz w bardziej „budżetowym” segmencie rynku, to nie ma co przeinwestowywać. Chyba, że masz w rodzinie lub wśród swoich znajomych jakąś projektantkę wnętrz, która nie policzy ci pełnych rynkowych stawek za swoją usługę, to raczej odradzamy angażowanie profesjonalnego projektanta. Jego pomysły mogą zupełnie niepotrzebnie podnieść koszt wykończenia „budżetowego” mieszkania. Wystarczą twoja intuicja i dobry gust. Jeśli jednak w ogóle nie masz zaufania do swojego gustu i/lub twoje mieszkanie ma bardzo nietypowy rozkład, i koniecznie chcesz zaangażować projektanta, to od razu zaznacz, że jest to mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem i określ górną kwotę całkowitych nakładów, które jesteś gotowa ponieść. Takie jasne postawienie sprawy pozwoli wam prędzej dojść do sensownego porozumienia.

W supermarketach budowlanych warto pytać o kafelki czy podłogi przecenione, końcówki serii, które mogą w zupełności ci wystarczyć. Szafki w kuchni można wykonać bardo drogo lub tanio – warto mieć tanie, ale nowe, czyste, estetyczne szafki i blat w kuchni. Blat możesz przyciąć niedrogo w supermarkecie budowlanym.

Pamiętaj też o tym, aby nie wykańczać swojego mieszkania zgodnie z własnym gustem, ale lepiej zgodnie z gustem uniwersalnym. Przecież to nie ty będziesz mieszkać w tym mieszkaniu, tylko twoi najemcy. Kolory jasne, bez wzorów i szlaczków. Dobrze jest wykończyć łazienkę i kuchnię tak, żeby ułatwić utrzymanie czystości: chociaż po 2 rządki płytek i szczelne wykończenie silikonowe nad blatem w kuchni oraz nad wanną.